商業地產運作流程培訓教材(PPT 37頁)
商業地產運作流程培訓教材(PPT 37頁)內容簡介
一、商業地產與住宅的區別
二、商業地產運作的主要內容及流程
1、市場調研
2、商業分析
3、商業定位
4、商業規劃
5、主力店談判
6、建築規劃
7、營銷推廣
8、開發模式
9、店鋪銷售
10、商業招商
11、商業運營管理
三、商業地產運作的十大誤區
（2）經營者調研
分布地段經營狀況價格帶銷售額
經營模式經營實力經營場所需求市場空間
發展計劃品牌資源經營商貨源主力店資源
合作條件配套業種資源
（4）競爭對手分析
商業分布經營定位經營規模
銷售狀況贏利狀況商品分布
樓層分布經營業態和品類商場環境
營銷特點員工狀況管理團隊
（5）項目SWOT分析
優勢劣勢風險機會
（1）功能組合
購物＋餐飲＋休閑
購物＋餐飲＋休閑＋娛樂
購物＋餐飲＋休閑＋娛樂＋商務
（2）業態組合
百貨＋大賣場
百貨＋專業店
大賣場＋專業店
大賣場＋品牌店
百貨＋餐飲
百貨＋大賣場＋餐飲
百貨＋專業店＋餐飲
大賣場＋品牌店＋餐飲
（3）商業布局規劃
垂直布局平麵布局區域布局
（4）業態規模規劃
（5）商業動線規劃
水平動線垂直動線人流動線
車流動線貨流動線
（6）交通規劃
垂直交通水平交通室內交通室外交通
（7）商業空間規劃
層高柱距荷載平麵空間
電梯位置配套用房
主樓與輔樓關係……
（8）二次裝修及美陳設計
（9）配套設施的規劃
商業規劃的六項原則
（1）市場調查是前提
（2）商業定位是依據
（3）設施配套是重點
（4）經營管理是目標
（5）多方溝通是保障
（6）投資策略要兼顧
（1）主力店的作用
強大的品牌號召力強大的聚客能力
提升租金及售價提升招商條件
提升項目形象提升物業價值
穩定租金收益
（2）主力店的不利影響
（3）主力店的談判時機
（4）主力店談判對整個項目運作的重要意義
（1）圍繞商鋪銷售的營銷
（2）圍繞招商的營銷
（3）開業前後的營銷
（4）日常經營的營銷
（5）營銷的核心
賣點的整合
針對性的推廣方案
（1）三種主要的開發模式
分割銷售
租售配合
隻租不售
（2）正確選擇開發模式的戰略意義
銷售與經營
整體經營與分散經營
返租和經營成本
返租期限與經營
資金回收與長期經營（物業升值）
租售策略與主力店的引進
（1）市場調查
（2）店鋪分割
（3）定價及銷售次序
（4）商業元素的整合
（5）商業賣點提煉
（6）獨立經營或後期經營的支撐
（1）招商基本步驟
組建團隊專業調查目標甄選
條件設定談判簽約商裝組織
開業準備
（2）招商次序的設定
主力店次主力店專業店配套動能店
品牌店……
（1）商業動線與品牌布局的完善
（2）商業招商與調整
（3）日常業務管理：銷售庫存價格品種
質量陳列……
（4）營銷策劃
（5）賣場管理：營業秩序員工店麵形象
安全消防收銀保潔播音……
（6）物業管理
（7）人事財務IT
（8）售後服務
（9）政府和媒體協調
三、商業地產運作十大誤區
1、建築規劃代替商業規劃
2、建築規劃先於商業規劃
3、營銷策劃代替商業規劃
4、重外觀形象，輕內部布局
5、重裝修標準，輕配套適用
6、重店鋪銷售，輕商業經營
7、重銷售策略，忽視開發模式的研究
8、遷就主力店需求，忽視自身投資收益
9、按主觀和經驗草率行事
10、追求新潮和檔次，忽視市場需求
..............................
二、商業地產運作的主要內容及流程
1、市場調研
2、商業分析
3、商業定位
4、商業規劃
5、主力店談判
6、建築規劃
7、營銷推廣
8、開發模式
9、店鋪銷售
10、商業招商
11、商業運營管理
三、商業地產運作的十大誤區
（2）經營者調研
分布地段經營狀況價格帶銷售額
經營模式經營實力經營場所需求市場空間
發展計劃品牌資源經營商貨源主力店資源
合作條件配套業種資源
（4）競爭對手分析
商業分布經營定位經營規模
銷售狀況贏利狀況商品分布
樓層分布經營業態和品類商場環境
營銷特點員工狀況管理團隊
（5）項目SWOT分析
優勢劣勢風險機會
（1）功能組合
購物＋餐飲＋休閑
購物＋餐飲＋休閑＋娛樂
購物＋餐飲＋休閑＋娛樂＋商務
（2）業態組合
百貨＋大賣場
百貨＋專業店
大賣場＋專業店
大賣場＋品牌店
百貨＋餐飲
百貨＋大賣場＋餐飲
百貨＋專業店＋餐飲
大賣場＋品牌店＋餐飲
（3）商業布局規劃
垂直布局平麵布局區域布局
（4）業態規模規劃
（5）商業動線規劃
水平動線垂直動線人流動線
車流動線貨流動線
（6）交通規劃
垂直交通水平交通室內交通室外交通
（7）商業空間規劃
層高柱距荷載平麵空間
電梯位置配套用房
主樓與輔樓關係……
（8）二次裝修及美陳設計
（9）配套設施的規劃
商業規劃的六項原則
（1）市場調查是前提
（2）商業定位是依據
（3）設施配套是重點
（4）經營管理是目標
（5）多方溝通是保障
（6）投資策略要兼顧
（1）主力店的作用
強大的品牌號召力強大的聚客能力
提升租金及售價提升招商條件
提升項目形象提升物業價值
穩定租金收益
（2）主力店的不利影響
（3）主力店的談判時機
（4）主力店談判對整個項目運作的重要意義
（1）圍繞商鋪銷售的營銷
（2）圍繞招商的營銷
（3）開業前後的營銷
（4）日常經營的營銷
（5）營銷的核心
賣點的整合
針對性的推廣方案
（1）三種主要的開發模式
分割銷售
租售配合
隻租不售
（2）正確選擇開發模式的戰略意義
銷售與經營
整體經營與分散經營
返租和經營成本
返租期限與經營
資金回收與長期經營（物業升值）
租售策略與主力店的引進
（1）市場調查
（2）店鋪分割
（3）定價及銷售次序
（4）商業元素的整合
（5）商業賣點提煉
（6）獨立經營或後期經營的支撐
（1）招商基本步驟
組建團隊專業調查目標甄選
條件設定談判簽約商裝組織
開業準備
（2）招商次序的設定
主力店次主力店專業店配套動能店
品牌店……
（1）商業動線與品牌布局的完善
（2）商業招商與調整
（3）日常業務管理：銷售庫存價格品種
質量陳列……
（4）營銷策劃
（5）賣場管理：營業秩序員工店麵形象
安全消防收銀保潔播音……
（6）物業管理
（7）人事財務IT
（8）售後服務
（9）政府和媒體協調
三、商業地產運作十大誤區
1、建築規劃代替商業規劃
2、建築規劃先於商業規劃
3、營銷策劃代替商業規劃
4、重外觀形象，輕內部布局
5、重裝修標準，輕配套適用
6、重店鋪銷售，輕商業經營
7、重銷售策略，忽視開發模式的研究
8、遷就主力店需求，忽視自身投資收益
9、按主觀和經驗草率行事
10、追求新潮和檔次，忽視市場需求
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