某住宅項目發展定位中期報告(PPT 58頁)

信虹住宅項目發展定位
信虹住宅戰略定位可分成不同階段
信虹地塊東西兩麵各具特色，可以形成各自的定位
上海市總體高端住宅市場雖然增長快速，但總需求量有限，價格越高，市場越小
定量市場調查顯示本地常駐居民對高檔住宅需求不大
上海市有經濟能力購買高端住宅的家庭數目極小
從消費者調查及訪談中顯示出購房者的決策流程
上海現時高端樓盤主要集中於數個主要地區
從以上樓盤分布中可發現，高檔樓盤主要可歸納為三大類
從消費者看重的地區因素考慮，信虹地塊在短期內較適合作為中高檔住宅
潛在競爭對手定價跟地點有一定規律
從供應量考慮，中高檔價位空間較大
因較大的市場空間及地段形像於短期內較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風險明顯較高檔為低
限於信虹地塊的狀況，信虹如果定位於中高檔，產品設計可以參照市場標準，
但定位於高檔則需要提供最高標準的產品才可能提高其競爭力
高檔及中高檔定位盈利率相差無幾
地價因容積率偏低而調高, 加上高昂的裝修費, 高檔定位盈利率相對較低
高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍
綜合回報及風險兩方麵考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發展的定位
定位分析應隨周邊地區發展的逐漸成熟而不斷調整
從定量消費者調查中作分析，有意購房人士可分成四個簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好
根據不同消費人群對信虹的吸引力和信虹對他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標客戶群
信虹項目發展在設計階段應特別注意目標客戶群看重的因素
根據中原對高檔樓盤客戶的需求調查，並以MKXZ的消費者調查結果作調整, 得出初步的房型比例及麵積
開發商為購房者提供裝修套餐，將為雙方帶來最大的靈活性，信虹應考慮為其中一部分單位提供此服務
信虹應根據不同房型，提供接近消費者平均值的裝修套餐，供購房者作選擇
樓盤設施智能化為大勢所趨
多元化的配套設施為中高檔樓盤不可缺少的一部分
針對兒童的設施可作特別賣點，另應考慮其它特色設施
住客停車位數不必要在太高水平
信虹應考慮聘用國際物業管理公司以提高樓盤競爭力
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