某地塊舊城改項目定位報告(PPT 213頁)

區域位於主城區，為漢口老城區的自然延伸區域。
區域為新舊城區結合部，分布大量舊工廠、老舊農民房和舊社區，形象低端，屬於舊改集中區域
交通嚴重依賴姑嫂樹路和常青路兩條主幹道，瓶頸效應明顯，
未來姑嫂樹路全線改造高架，地鐵2號，6號線的貫通將局部緩解區域交通壓力
生活配套齊全，生活氛圍濃厚，但規模檔次普遍不高
周邊為農民房、舊廠房、三環線，無景觀資源
項目內部目前尚未拆遷，主要為村民私房和舊廠房區，屬於生地。
項目地塊狹長，內部被路網分割，主體地塊較為完整，外圍零散分布三塊飛地
世聯對項目的基本判斷
都市層麵：大武漢城市化進程加速，城市升級帶來宏觀利好
區域層麵：長期老化的姑嫂樹片區有望憑借本項目迎來全新發展的契機
企業層麵：意味著福星惠譽發展模式的變革
企業層麵：第三次飛躍——由開發商向城市運營商轉型，壯大自身實力，實現區域和品牌擴張
企業層麵：第三次飛躍——由開發商向城市運營商轉型，分享武漢城市更新的規劃紅利
企業層麵總結：
企業目標：名利雙收，達到開發利潤和品牌美譽度的雙重提升
世聯對開發目標的理解：本項目不存在生與死的問題，關鍵在於項目價值的提升
百步亭&常青花園，以經適房形象低價入市，規模擴張迅速，成為武漢著名的綜合型大社區
百步亭模式：造城運動，實現自我中心化，項目規模擴張迅速，但與周邊城市體係脫節
百步亭&常青花園低價入市，采取性價比傾銷的手段，後期缺少城市體係的支撐，項目價值提升困難
項目的核心問題及分解
武漢市城市化定位在國家層麵得到確認和顯著提升，在中部的城市地位得到鞏固
未來武漢城市建設將圍繞“1+6”的城市格局，著眼於現有布局基礎上的優化
城市發展現狀一：城市發展空間不足，中心區發展空間不足，原位擴張受到限製
城市發展現狀二：新舊雜陳、功能分區雜糅，城市規劃向商務功能傾斜
城市發展現狀三：中心城區人口急劇膨脹，帶來一係列“都市病”，降低生活質量
金銀湖的高端生態娛樂價值僅為少數人所享有，無法提升區域整體價值
政府規劃不作為，致使區域內生活配套以及交通設施嚴重不足，阻礙區域價值的提升
後湖透支了未來規劃利好，樓盤建設速度遠遠超過配套建設速度
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