某投資公司--房地產行業深度報告(pdf 26頁)

1.行業概況：近年持續在景氣區間運行，房價持續上漲.......................................1
1.1 近年行業景氣指數持續在景氣區間運行.............1
1.2 房價長期以來持續上漲...............1
1.3 98 年以來全國平均房價收入比略高於6 ..............2
1.4 區域市場發展不平衡...................3
2.房地產市場供需作用的經濟學分析...............4
2.1 房地產行業的需求彈性大於供給彈性...................4
2.2 需求的變動對房價的衝擊更大................5
3.現實需求分析：自用需求為主流，不排除投資或投機性炒房現象................5
3.1 自用性需求為主流.........5
u 國民經濟的發展帶來人均收入水平的提高、消費升級............................5
u 特定時期特殊國情下的城鎮化進程.....7
u 支付能力強的青壯年占當前人口最大比重.......8
u 人口的增加和家庭戶規模的縮小拉動新增住宅需求.................................8
u 貨幣化分房確立了房地產行業市場化的總方向.........................................9
u 住房個人抵押貸款有力地促進了商品房需求的增長.................................9
3.2 不能回避的投資性或投機性炒房行為.................10
4.現實供給分析：供給總量充足，但結構上的問題一直存在............................11
4.1 房地產投資規模迅速擴張、占固定資產投資比重不斷上升....................11
4.2 房地產投資的波動幅度減小....11
4.3 竣工速度放緩，銷售的增長勢頭在竣工增速之上......................................12
4.4 國內仍存有較大的商品房空置麵積.....13
4.5 商品房供給結構上存在問題，滿足大眾需求的住房少.............................14
4.6 2004 年在政府的宏觀調控下房地產投資速度明顯放緩............................15
5.投資房地產行業的主要思考點......16
5.1 當前投資房地產行業能否賺錢？ .........16
5.2 利潤的保證之一——高房價能否持續？ ...........18
5.3 行業暴利時代已經結束，未來利潤空間會被壓縮......................................19
5.4 利潤空間壓縮是否意味著該行業投資價值降低？......................................20
5.5 房地產行業投資思路.................20
6.目前我們推薦的上市公司...............21
6.1 某某（000002）：行業規範、成長中的最大受益者...................................21
6.2 招商地產（000024）：具備穩健的增長後勁......21
6.3 金融街（000402）：顯著的區域資源優勢..........22
圖 1：國房景氣指數走勢圖........................................... 1
圖 2：國內房價走勢圖........ 1
圖 3：全國房價收入比情況........................................... 2
圖 4：2003 年部分城市商品房投資、銷售情況................ 3
圖 5：2004 年1-11 月部分省市商品房投資、銷售情況................. 3
圖 6：房地產市場需求、供給曲線.................................. 4
圖 7：GDP 及人均GDP 增長情況...................................... 6
圖 8：農村及城鎮居民收入增長情況.............................. 6
圖 9：城鎮居民人口及比率曲線..................................... 7
圖 10：人口的年齡結構....... 8
圖 11：全國總戶數和家庭戶規模變化情況...................... 8
圖 12：98 年以來我國個人住房貸款情況........................ 9
圖 13：近年來我國住房公積金發放情況............... 9
圖 14：房地產開發投資額及其占比..................... 11
圖 15：GDP/固定資產投資/房地產投資增長率比較................ 11
圖 16：商品房銷售麵積和竣工麵積增長率及銷竣比......12
圖 17：商品房施工、竣工麵積.....................................12
圖 18：2004 年商品房竣工、銷售情況..........................13
圖 19：全國商品房空置麵積.........................................13
圖 20：各類商品房投資情況.........................................14
圖 21：各類商品房投資增速.........................................14
圖 22：各類商品房新開工麵積.....................................14
圖 23：2004 年房地產開發投資逐月同比變化情況........15
圖 24：2004 年房地產開發投資單月環比變化情況........15
圖 25：2004 年各類商品房投資情況.............................16
圖 26：曆年房地產開發公司個數和總體經營狀況.........17
表格 1：各項盈利指標都優於市場平均水平的房地產上市公司....16
表格 2：房地產行業盈利能力和市場平均水平比較................17
表格 3：2003 年分行業職工平均工資............................18
表格 4：上述推薦公司的盈利預測及市盈率..................23

1.行業概況：近年持續在景氣區間運行，房價持續上漲
1.1 近年行業景氣指數持續在景氣區間運行
自從98 年實行住房貨幣化改革以來，國房景氣指數的大體走勢是在波動中上升。其
中99 年下半年和02 年有所回調，但長期上行的趨勢沒變。除了98 年初那段時間，其他
時期國房景氣指數都在100 點以上的區間運行，2003 年初更是達到接近110 點的曆史高
峰。
從2003 年下半年開始，特別是2004 年以來，國家采取了一係列緊縮的宏觀政策為
房地產行業降溫，國房景氣指數開始步入下降通道。
1.2 房價長期以來持續上漲
多年來國內商品房價格走勢基本上和商品房住宅價格走勢保持一致，二者總體上都
在持續上升。單純從表象看，商品房價格的上漲符合我們當前的國情：其一、中國是快
速發展中的國家，土地及物業的價值相對於發達國家還有很大的上漲空間；其二、我國
房地產行業市場化的時間不長，尚未完全走上正規，要把市場向規範、成熟的方向培育
需要較長的時間（其中包括一係列配套體係的改革），國內房地產市場尚有巨大的成長空……

..............................