房地產行業投資策略深度研究報告(pdf 30頁)

政策調控左右房地產後市............... 1
中國房地產市場的發展階段..... 1
景氣周期中的政府之手......... 1
對宏觀調控政策未來走向的判斷.......... 3
房地產市場的區域分化和結構分化....... 3
中短期供求力量發生逆轉....... 3
主要城市呈現區域性差異....... 5
結構分化：東部地區寫字樓和商業地產受到追捧..................... 9
短期調整不改中國房地產業長期牛市............. 11
長期供給受到抑製有利於全國範圍房價軟著陸...................... 11
中國已經進入了房地產增長的大周期...... 12
彙率和利率政策的影響........ 14
暗流湧動，格局嬗變.................. 14
區域和結構性機會： .......... 15
優勢集中性機會.............. 15
估值偏離性機會.............. 15
行業內跟蹤公司點評.................. 16
國內地產企業與香港企業的比較......... 16
跟蹤公司點評................ 17

政策調控左右房地產後市
中國房地產市場的發展階段
房地產是土地和土地上附屬的建築物的綜合體，土地負擔著投資品的功能，建築物
則負擔著消費品的功能，因此，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性，房地產價
格則是地價和房價的綜合。
中國房地產市場化曆程可以粗略分為三個階段：第一階段是20 世紀80 年代的起步
階段；第二階段在1992 年鄧小平南巡之後出現了第一次高潮，但很快海南、北海等
地出現高漲的房地產泡沫，導致一係列緊縮政策的出台，行業進行了深度調整；第
三階段是1997 年金融危機以後，在鼓勵住房消費的政策環境和曆史低位的實際利率
環境下，由於停止實物分房和城市改造拆遷帶來的巨大的住房消費需求，通過按揭
貸款方式被釋放出來，帶來了本輪具備現實需求基礎的房地產景氣周期，2002 年下
半年部分地區投資過熱露出苗頭，2003 年以後，房地產作為投資品的特征被更多的
發掘出來，投資和投機資金大量湧入，尤其是2004 年銀根地根雙緊縮……

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