零售業調查與分析doc 42頁)

1 行業介紹…………5
1.1 零售業的演變史…………5
1.2 零售業的發展趨勢…………6
1.2.1 國際零售業發展趨勢…………6
1.2.2 國內零售業發展趨勢…………7
2 商圈介紹…………9
2.1 商圈含義…………9
2.2 商圈的構成…………10
2.3 商圈分析…………10
2.3.1 商圈分析的必要性…………11
2.3.2 商圈分析應考慮的因素…………11
2.3.3 影響商圈大小的因素…………12
3 零售業態的介紹…………13
3.1 業態概念…………13
3.2 業態分類…………13
3.2.1 國際上零售業態的一般分類…………13
3.2.2 購物中心也不能作為獨立的零售業態。…………15
3.3 業態特點…………15
3.3.1 百貨店 department store(Dept．)…………15
3.3.2 超級市場 suPer market(S．M)…………15
3.3.3 大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)…………16
3.3.4 便利店(方便店) convenience store(Cv．S)…………16
3.3.5 專業店 s9eciatity store(S．S)…………17
3.3.6 專賣店 exclusive shop…………17
3.3.7 購物中心 shopping center(S．C)…………18
3.3.8 倉儲商店 disc01Int store…………18
3.3.9 家居中心 home center(H．C)…………19
4 零售業種介紹…………19
4.1 業種分類…………19
消費品…………19
4.1.1 從使用目的上分類…………19
4.1.2 從購買習慣上分類 選購品…………20
4.2 業種特點…………20
4.3 品牌介紹…………20
4.3.1 品牌的概念…………20
4.3.2 品牌在新利体育取现 中的作用與意義…………20
5 商業客戶介紹…………21
5.1 零售客戶…………21
5.1.1 客戶類型…………21
5.1.2 客戶及品牌調查…………21
5.1.3 商場與客戶的基本合作方式…………21
5.1.4 引進廠商和品牌的原則…………22
5.2 餐飲\娛樂\休閑客戶…………22
6 商業項目市場調查分析…………22
6.1 生活結構調查…………22
?人口結構…………22
?家庭戶數構成…………22
收入水平…………23
消費水平…………23
?購買行為…………23
6.2 城市結構調查…………23
?地勢結構…………23
交通情況…………23
地段的調查…………23
?各項機能的調查…………23
?城市規劃調查…………24
6.3 零售業結構調查…………24
6.3.1 城市商圈的調查…………24
6.3.2 零售業態的調查…………24
6.3.3 零售業種的調查…………24
6.4 消費者的調查…………24
6.4.1 購買習慣的調查…………24
6.4.2 購買能力的調查…………24
6.4.3 購買量的調查…………24
6.5 競爭對手的調查…………24
6.5.1 場所調查…………24
6.5.2 商品構成調查…………24
6.5.3 人流調查…………25
7 商業物業的開發…………25
7.1 商業物業的開發理念…………25
7.1.1 項目選址和市場調查要注重地段的商業價值…………25
7.1.2 項目定位須有差異性。…………25
7.1.3 規劃設計堅持創造高質量的商業空間…………26
7.1.4 購物中心內部動線組織要求引導性。…………26
7.1.5 購物廣場建築設計講求店招和標示兩種方式合理運用…………27
7.1.6 商業項目講求內部綠化景觀。…………27
7.1.7 商業項目講求商業燈光照明。…………27
7.1.8 商業業態分布規劃也會影響局部規劃設計 商業物業內的經營戶較多，購物中心必須將承租戶經營業態、業種進行統一商業規劃，這樣必將影響購物中心內部個經營戶區域的設計，建築、結構、水電、暖通、裝修等方麵的設計要與經營戶的要求相配套 。…………27
7.2 商業物業的招商租賃…………27
7.2.1 購物中心的決算…………27
7.2.2 招商和承租戶選擇…………28
7.2.3 承租戶租金…………28
7.3 商業物業的管理理念…………29
7.3.1 具有“統一管理，分散經營”的特點…………29
7.3.2 商業物業的統一管理的理念在於統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。…………29
8 購物中心的各種模式和特點…………31
8.1.1 按開發商背景及購物中心經營管理的模式分類…………31
8.1.2 按購物中心的商場麵積規模分類…………32
8.1.3 按購物中心的定位檔次分類…………33
8.1.4 按購物中心的選址地點分類…………33
8.1.5 依據國際購物中心協會的分類…………33
8.1.6 按購物中心的業態複合度的程度分類…………34
8.1.7 按摩爾購物中心的外觀分類…………34

1 行業介紹
1.1 零售業的演變史
眾所周知,零售業態總體來說經曆了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業態的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業適應社會經濟和文化技術發展的產物。如百貨商店的出現是適應西方工業革命大量生產大量銷售和城市化進程的要求而產生的，連鎖超市是適應商業降低成本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業態的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生產的發展。
從零售業的發展史看，商業零售業態主要受到消費需求和工業生產兩股力量的製約。在供給力量大於消費力量的賣方市場下，誰適應工業生產的要求，誰就能生存發展,此時的流通業隻是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,隻有那些勝任消費需求的企業才有生命力。此時的零售業已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方麵開發需求,另一方麵引導生產。誰能更好地發揮這種作用，誰就能獲得發展,這是我們認識當今零售業必須具有的概念。
同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業態,我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區有著不同的生產力發展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業態在不同的國家和地區也表現出不同的發展方式、速度和結果。發展一個地方的零售業,必須與當地的地情相結合。而且,一種業態之所以能夠成功和確立,必有其內在的規律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。

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