收購某景區經營權評估論證報告(doc 70頁)

目錄
內容提要………………１
第一部分 項目的特性………………2
一、項目的由來………………………2
㈠項目委托單位及其委托要求………………2
㈡受托單位的責任、工作程序………………2
二、本項目的特殊性…………………2
1、旅遊景區的特殊性…………………2
2、仙水岩項目的特殊性…………………… 3
3、旅遊景區特殊性、仙水岩項目特殊性決定的評估的特殊性………… 4
三、評估論證的法規和政策依據…………………5
四、評估論證依據的數據采集、認定及調整………………5

第二部分 項目現狀評價……………………9
一、資源評價…………………………9
㈠道教的曆史文化價值………………9
㈡崖墓的曆史文化、科考價值………………9
㈢丹霞地貌的藝術觀賞、科考價值………………10
㈣休閑度假旅遊………………………10
二、條件評價…………………………10
㈠區位條件……………………………10
㈡自然條件……………………………11
㈢地域組合條件………………………11
㈣經營條件……………………………11
三、市場與產品評價…………………12
㈠現有客源市場評價…………………12
㈡現有產品評價………………………12
四、效益評價…………………………13
五、投資環境評價……………………13
㈠硬環境評價…………………………13
㈡軟環境評價…………………………13

第三部分 項目發展前景分析………………15
一、分析的前提和幾個說明…………………15
二、龍虎山景區市場定性分析………………15
㈠資源定位……………………………15
㈡產品定位……………………………16
㈢市場定位……………………………16
㈣市場劃分……………………………16
㈤龍虎山景區未來客源增長中可能的利好因素…………17
㈥對仙水岩的製約因素和不利因素………………19
㈦加入WTO後對龍虎山景區的影響………………20
㈧定性分析的結論……………………20
三、定量分析…………………………20
㈠對不同市場範圍內旅遊接待量增長趨勢的綜合分析…………20
㈡區域旅遊係統的生命周期…………………23
㈢龍虎山旅遊容量……………………26
㈣ 2020 年龍虎山景區國內旅遊接待量預測……………………27
㈤仙水岩景區的接待量………………31

第四部份 經濟分析…………………35
一、收入、成本及收益分析…………………35
㈠收入分析……………………………35
㈡成本分析……………………………36
㈢景區經營收益分析…………………41
三、投資方案評估……………………42
㈠幾個問題的說明……………………42
㈡景區資產價值評估…………………44
㈢內含報酬率測算…………………………45
㈣投資回收期法（TD）………………46
四、三種評估方法所得結論說明……………………47
五、對四個最有價值方案的會計測算………………48
六、風險分析…………………54

第五部分 評估結論及投資建議…………………55
一、評估結論所依據的若幹前提…………………55
㈠政治經濟和政策穩定性前提………………55
㈡數據真實性前提……………………55
㈢自然環境保護前提…………………55
㈣正常有序的經營和積極促銷前提………………55
二、評估結論…………………………55
㈠項目的可行性………………………55
㈡市場前景及投資回報………………55
㈢不利因素……………………………56
三、給委托單位的若幹建議…………………56
㈠對出讓單位主體資格的質疑………………56
㈡對轉讓經營權範圍的界定…………………56
㈢投資開發商在上述範圍內的經營管理權限的界定……………56
㈣要求景區管理當局對協調仙水岩與其他景區關係作出承諾……………57

龍虎山景區是江西省主要旅遊區之一，具有國家級風景名勝區、國家地質公園、國家森林公園、全國AAAA級景區等品牌，仙水岩崖墓是全國重點文物保護單位。為籌措後續建設資金，擬以15 000萬元出讓仙水岩經營權30年。
本評估論證的目的是：評估仙水岩的資源價值、判斷其未來發展趨勢尤其是客源市場走向，同時對收購方案作財務分析。
對龍虎山景區現狀的評估結果：從資源角度看，龍虎山、仙水岩的資源具有旅遊價值，但在全國範圍比較，其價值一般；從市場角度看，這樣的資源狀況在江西這個特定區域具有較好市場價值；從開發狀況和經營條件看，景區現有條件已經基本適應國內旅遊接待需要並有能力支撐客源成倍增長的需要。

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