尾盤招商策劃方案(doc 17頁)

尾盤招商策劃方案內容摘要：
該項目確實存在著諸多問題：
　　1、從項目本身來看，存在著嚴重的先天不足。
　　地段是明珠的致命傷
　　房地產，尤其是商業地產對地段的要求很高。所以有“房地產成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。
　　明珠步行街位於婁底市北部，距離火車站隻有80米，但婁底傳統商圈和居民區都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。
　　婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。
　　新開的深圳某大型超市離明珠隻有360米，但由於中間隔了一條公路，人流還是過不來。
　　地段偏，沒有人流量對商業地產可以說是致命的。　
　　項目定位模糊，知名度低
　　這個項目在婁底開發已有三年，但我們在調查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪裏。
　　消費者關於“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業廣場”的，各不相同。可見，老百姓對明珠的定位認識是非常模糊的。
　　前期遺留問題為後續工作帶上了枷鎖
　　我們開始市場調查時，該項目的工程建設基本完成，已進入最後掃尾階段。
　　我們調查中發現，該項目的建築規劃不像步行街，街景單調，建築粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童遊樂等配套設施。整條街看上去像個農貿批發市場，沒有挖掘出步行街應有的文化價值。項目建設的過程中，由於關係協調不到位，還導致了一些不好的口碑。
　　前期工作的定型和諸多的遺留問題，為後期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。
　　可以說，後續的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。
　　2、市場容量有限，營銷環境惡劣
　　婁底是位於湖南中部的一個地級市。經濟缺乏支柱產業，全市經濟水平在湖南地市中排在後列，2003年GDP210個億，商品零售總額40個億左右。
　　婁底市區人口隻有30萬，消費水平不高。
　　但就是這樣一個經濟不算發達的中小城市，竟然出現了5條步行街。
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