俊城淺水灣項目推廣策略1(doc 60頁)

第一部分 銷售策略……5
1.銷售策略……5
1.1銷售總策略……5
1.2 2005年各階段推售目標……5
1.2.1銷售初期（2005.2-3）……5
1.2.2強銷期（2005.4-6）……8
1.2.3持銷期（2005.7-9）……10
1.2.4第二次強銷期（2005.10-12）……12
1.3項目銷售必備條件……12
1.3.1法律文件……12
1.3.2現場包裝……12
1.3.3宣傳途經……13
1.3.4銷售工具……13
1.3.5銷售策略……14
1.3.6其他配合……14
1.4銷售方式……15
1.4.1現場接待（坐盤銷售）……15
1.4.2展銷會……15
1.4.3數據庫營銷……15
1.4.4中原一二手聯動……16
1.4.5外延展示……16
1.4.6客戶聯誼會……16
1.5促銷策略……16
1.5.1折扣……17
1.5.2變相折扣彙總……17
1.5.3宣傳造勢活動……17
第二部分 宣傳推廣策略……18
第一章、意義?影響力……18
標竿?關於俊城?淺水灣的獎項……18
創新?為時代的英雄們築屋建所……19
唯一性的賣點……19
1、項目定位……19
2、規劃……19
3、建築……19
第二章 思想?創造力……20
認知?機會藏於威脅中……20
1、認知劣勢與威脅……20
2、認知優勢……20
3、認知機會……21
第三章 操作?執行力……21
1、策略核心……21
1.1策略?計劃……21
1.2整合……22
1.2.1產品……22
1.2.2園林……22
1.2.3地理位置及配套……23
2、項目解析……24
2.1項目分析……24
2.2客群分析……25
2.3項目方向性闡述……25
3、推廣主線與宣傳賣點組合……25
3.1全程推廣主題與推廣主線……26
3.2宣傳賣點……26
3.3推廣主線與賣點的有效組合……27
4、各階段推廣策略……28
4.1銷售初期……28
4.1.1時間安排……28
4.1.2形象推廣主題……28
4.1.3階段目標……28
4.1.4配合條件……29
4.1.5形象推廣策略……29
4.1.6造勢活動……29
4.1.7跟進情況……30
4.2強銷期……30
4.2.1時間安排……30
4.2.2形象推廣主題……30
4.2.3階段目標……30
4.2.4配合條件……30
4.2.5形象推廣策略……31
4.2.6產品推廣策略……31
4.2.7推售單位……31
4.2.8造勢活動……32
4.2.9跟進情況……34
4.3平穩銷售期……34
4.3.1時間安排：2005年7-9月……34
4.3.2形象推廣主題：“公園2005，感?受生活”……34
4.3.3階段目標……34
4.3.4配合條件……34
4.3.5形象推廣策略……35
4.3.6產品推廣策略……35
4.3.7推售單位……35
4.3.8造勢活動……36
4.3.9跟進情況……38
4.4一期尾盤銷售期（二期強銷期）……38
4.4.1時間安排：2005年10-12月……38
4.4.2形象推廣主題：“公園2005，感?悟生活”……38
4.4.3階段目標……38
4.4.4配合條件……39
4.4.5形象推廣策略……39
4.4.6產品推廣策略……39
4.4.7造勢活動……39
5、各階段廣告媒體投放頻率及建議……40
5.1媒體列表……40
5.2媒體說明……40
5.3媒體選擇……41
5.4媒體組合……42
5.5投放頻率及規模……42
5.6項目推廣……42
5.6.1項目推廣整合……42
5.6.2項目推廣排期……44
5.6.3項目賣點挖掘……47
5.7戶外廣告牌安排（全年）：……50
5.8路名牌安排……51
6、PR、SP活動方案……51
7、地盤包裝建議……56
7.1現場參觀路線包裝……57
7.2售樓處內部分區及包裝建議……57
7.2.1售樓處功能布局建議……58
7.2.2售樓處室內包裝建議……59
8、費用統計……59

第一部分 銷售策略
1.銷售策略
1.1銷售總策略
分批推售，穩紮穩打；三快兩慢，打時間差
俊城?淺水灣作為23萬平米的西南生態大盤,園區內擁有不同建築形式的產品，應更注重銷售的節奏，進行產品線均衡、組合推售。結合銷售季節、工程進度，控製銷量、控製節奏，提升價格、推高形象麵臨此消彼漲的競爭項目，利用價格錯位、產品錯位打時間差戰術。
項目銷售周期確定為2年，在這兩年裏，我們將項目分成三快兩慢5個銷售期，按時間劃分分別為：
2005.2～2005.5，預熱階段，銷售速度緩增
2005.5～2005.11，一期熱銷、二期麵市，銷量高位振蕩 *
2005.11～2006.3，進入持銷期，銷量在周期內保持穩定 *
2006.3～2006.7，二次熱銷，銷量再次攀升 *
2006.8～2006.12，進入尾盤銷售期,消化剩餘單位
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