商用物業發展成功大有學問(doc 11頁)

商用物業發展成功大有學問內容提要：
　　深圳目前最大、被譽為深圳"商業旗艦"的購物中心--中信城市廣場橫空出世，媒體及各界人士都給予了極大的關注和高度評價。作為中信城市廣場全程策劃及獨家租務代理的深圳新港地產顧問有限公司，也開始從背後走向前台，受到業界的關注。中信城市廣場的成功離不開專業的策劃和統籌。
　　現在許多房地產開發商的開發方式都是以滾動式開發項目，開發項目以盡快回籠資金的短期行為為目的，這與商業物業開發是長期穩定的投資的原則相為背。
　　從全國商業物業市場的發展趨勢來看，隨著人民生活水平不斷提高，國內零售業發展迅猛，以及中國加入WTO以後，國外零售業大舉進犯，這給商業物業的發展帶來了誘人的商機。同時，由於發展商過度重複的開發，造成供應嚴重過量和結構失衡，投資商業物業風險增大。
　　商用物業開發不成功的原因第一，地產開發商在開發商業物業時並沒有事先調研分析自身開發的物業有沒有商業價值和適合哪類商家，建成後的商業物業不是沒市場就是有商家有興趣，但物業本身的結構或技術條件不符合商家的要求，結果還是租不出去。第二，由於商業零售是一門專業行業，絕大多數的房地產商都沒有這方麵的經驗，涉及到不同零售行業更有不同的專業技術要求，比如大賣場零售商家，每家都有他們自己的要求的麵積、柱距、層高、電量、冷氣以及經營牌照和稅收等具體問題。餐飲和娛樂行業要求的技術問題就更難解決。所有這些，令到房地產商都無從入手，不知道怎樣去統籌和與商家商談。第三，現在許多房地產開發商的開發方式都是以滾動式開發項目，開發項目以盡快回籠資金的短期行為為目的，這與商業物業開發是長期穩定的投資的原則相為背。由於房地產商建成物業後將商鋪賣散，經營及管理權統一不了，商鋪就算有商家有興趣也談不了，最後造成物業沒有商家要，投資買鋪的投資者收不到租不供款，按揭銀行要發展商回購物業的三輸局麵。
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