市場物業實物案例方案(doc 42頁)

市場物業實物案例方案目錄：
一、日常篇
二、裝修篇
三、違規篇
四、突發事件篇
五、保安、公共秩序篇
六、物業產權糾紛

市場物業實物案例方案內容提要：
一、被告物業管理單位的行為符合侵害生命健康權的民事責任構成要件，應承擔侵權的民事責任。
　　第一：物業管理單位的行為具有違法性。《上海市居住物業管理條例》第十二條規定："物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好，環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全。發現住宅的共用部位、共用設施或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，並按照物業管理服務公司的約定進行維修。"可見，本案被告作為物業管理單位，有法定義務立即采取保護措施。
　　第二：產生了損害原告生命健康權的後果。
　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關係。
　　第四：被告物業管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業管理單位負有保障物業使用方便、安全的義務，這種義務應屬專業管理人應盡的特別注意義務。
　　二、原告有過錯，應對自身傷害承擔主要責任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現在以下三個方麵：
　　第一，廠房外側電梯係載貨電梯是該廠房內所有職工應知的，原告作為公司員工，上下班應走人行通道。原告不願登樓梯，執意乘載貨電梯，主觀上存在故意。
　　第二，原告應當看到台階上有結冰，從安全起見，原告應走人行通道，其主觀上有過失。
　　第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此台階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上台階。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規定："受害人對於損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。"據此，原告應當對自己的過錯行為承擔主要責任。被告物業管理單位雖未及時修理、清除結冰或采取積極的防護措施，但已盡到了及時警示和告知的義務，應當減輕其賠償責任。

2、如何處理商戶的違規行為
案情介紹:
　　 某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊牆麵、地麵濺有不少汙水，丟有不少塑料袋，並發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些汙水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。
　　 這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護公共設施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過汙水的塑料袋向洗手盆潑去。
　　 就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態度，馬上整改，保證汙水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置於垃圾桶內。
　　 但以後一段時間，情況依舊未變。管理處主管於是又再次登門，找到該店老板。這次老板態度大變，質問："你們不讓我把汙水倒在那裏，那你說倒在哪裏才對？"主管解釋說"並不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時候注意點兒，因為環境衛生狀況不好，大家都要受到影響。"老板不等主管說完就頭一搖："那我不管！"結果，碰了一個不軟不硬的釘子。
　　 此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什麼事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內缺少排水係統，確有不便，隨後買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪裏。向老板提出，請他們在店內將汙水與塑料袋分置塑料桶裏，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態度誠懇，服務周到，真正為業主、租戶辦事，便轉陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以後，該店亂倒贓物的事再也沒有發生過。

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