成本法在房地產行業的應用(ppt 59頁)

成本法在房地產行業的應用目錄：
第一節、成本法的基本原理
第二節、房地產價格的構成
第三節、成本法的基本公式
第四節、重新購建價格
第五節、建築物的折舊
第六節、成本法應用中涉及的有關規定
第七節、成本法應用舉例

成本法在房地產行業的應用內容提要：
一、成本法的概念
成本法（cost approach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然後扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。因而成本法也可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方法。采用成本法評估出來的不動產價格又稱為積算價格。
二、理論依據
成本法的理論依據是生產費用價值論—商品的價格是依據其生產所必需的費用而決定。
從賣方的角度來看，房地產的價格是基於其過去的“生產費用”，重在過去的投入，是賣方願意接受的最低價格，不能低於他為開發建設該房地產已花費的代價。
從買方的角度來看，房地產的價格是基於社會上的“生產費用”，類似於“替代原理”，是買方願意支付的最高價格，不能高於他重新開發建設該房地產所需要花費的代價。
一個是不低於開發建設已花費的代價，一個是不高於預計重新開發建設所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。
三、適用的對象和條件
適用於既無收益又很少交易的不動產估價（學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建築、公益設施）。
單純的建築物通常也采用成本法估價。
獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產。
成本法主要適用於建築物是新的或比較新的不動產估價。
需要注意的是，房地產成本的增加並不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區分實際成本和客觀成本，估價中應采用客觀成本；二是要結合市場供求分析來確定評估價值。

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