北京房地產的月度分析報告(doc 72頁)

北京房地產的月度分析報告目錄：
第一篇 數據分析…………1
一、在全國市場的地位分析…………1
二、資金情況分析…………2
1.開發投資情況…………2
2.資金來源情況…………3
三、土地開發分析…………5
1.完成開發麵積情況…………5
2.購置土地麵積情況…………6
四、商品房分類分析…………7
1.施工麵積…………7
2.新開工麵積…………9
3.竣工麵積…………11
4.銷售情況…………13
（1）銷售麵積…………13
（2）銷售額…………15
（3）銷售率…………17
（4）銷售價格…………18
（5）個人購買比例…………19
第二篇 市場情況…………21
一、房地產市場總體分析…………21
1.房地產市場形勢分析…………21
（1）總體形勢分析…………21
（2）價格變動分析…………22
2.房地產走勢分析…………24
（1）房價與地價關係分析…………24
（2）土地供需關係分析…………25
（3）房源供給預測分析…………26
（4）房價走勢綜合分析…………26
二、北京區域市場分析…………27
1.北京房地產市場預測分析…………27
（1）市場競爭格局分析…………27
（2）市場供需變動分析…………28
（3）市場準入變動分析…………28
（4）市場預測思維分析…………29
（5）市場細分競爭分析…………29
（6）奧運板塊房價預測分析…………30
（7）供應變動情況分析…………30
（8）客戶定位變動分析…………31
（9）交通網線效用分析…………32
（10）08年後房價預測分析…………32
2.北京住宅開發趨勢分析…………32
（1）小戶型開發前景分析…………33
（2）多層住宅前景分析…………33
（3）多功能居住區前景分析…………33
（4）高層住宅前景分析…………34
3.北京商品房價格趨勢分析…………34
（1）市場供需情況分析…………34
（2）價格影響因素分析…………35
（3）價格下調手段分析…………36
（4）價格下調空間分析…………36
4.北京寫字樓市場態勢分析…………37
（1）區域化更加明顯…………37
（2）環保概念深入人心…………37
（3）市場總體租金下調…………38
5.北京地產新興區域前景分析…………38
（1）新興區域熱點分析…………38
（2）區域優勢影響分析…………39
（3）產品升級影響分析…………40
三、全國重要地區市場分析…………41
1.上海：未來樓市走勢預測…………41
2.深圳：樓價為何持續上漲…………43
3.廣州：樓市從容麵對央行加息…………43
四、金融市場…………47
1.子行業情況…………47
（1）信托業將成為金融業支柱之一…………47
（2）央行推動中長期貸款證券化試點…………47
2.各地動態…………48
（1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤…………48
（2）上海：地產企業貸款增速明顯下降…………48
（3）濟南：住房公積金又創新紀錄…………48
五、海外市場…………49
1.美國：9月舊房銷量增加…………49
2.德國：房地產信托投資前景分析…………49
（1）房地產市場投資前景分析…………49
（2）不動產投資信托公司準入障礙分析…………50
（3）信托投資進入德國市場前景分析…………51
3.英國：房價10月大跌…………51
第三篇 政策解讀…………52
一、金融方麵…………52
1.新利率政策對地產業的影響…………52
2.新利率政策對租賃市場的影響…………52
二、土地方麵…………53
1.“土地新政”的進步性與局限性分析…………53
2.“招拍掛”對房產市場的影響分析…………57
（1）“招拍掛”並非地價上漲根源…………57
（2）“招拍掛”使土地市場更規範…………58
（3）“招拍掛”給實力開發商機會…………58
第四篇 風險關注…………60
一、市場風險…………60
1.發改委拉響房價預警…………60
2.高檔地產風險分析…………60
3.地產市場存在五大風險…………61
二、金融風險…………62
1.房地產金融風險分析…………62
2.銀行個人房貸風險分析…………62
（1）流動性風險分析…………63
（2）違約前景分析…………64
（3）操作風險分析…………64
（4）加息風險分析…………65
（5）停辦風險分析…………65
3.貸款政策風險分析…………65
（1）假按揭形式分析…………66
（2）假按揭原因分析…………66
（3）銀行對策分析…………67

北京房地產的月度分析報告內容提要：
房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”
根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工麵積與年銷售麵積對比，每年都有較大麵積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。
但從動態上看，商品房空置麵積並沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置麵積0.97億平方米，同比減少0.8％，比去年底減少3％。這說明當前的房地產空置問題並未惡化。我們認為，對於房地產空置現象，必須從兩個方麵認識：一方麵，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方麵，一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。
需要補充說明的是，對於我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的並不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。

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