某土地開發成本及出讓價格測算建議書(doc 30頁)

某土地開發成本及出讓價格測算建議書目錄：
1.我國的土地製度
2.城市土地價格形成過程及形成機製
3.房地產估價原理介紹
4.我單位的土地開發成本分析
5.地塊價格估價方法
6.課題：成本法進行地價測算
7.委托專業的評估機構進行地塊估價

某土地開發成本及出讓價格測算建議書內容提要：
我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴重不足的國家。“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理製度。
我國實行土地的社會主義公有製，即全民所有製和勞動群眾集體所有製。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。目前我國土地使用製度是在堅持社會主義公有製的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離，土地使用權可以依法轉讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
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協議地價形成機製。總體上講，協議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。協議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決於供需雙方的動機。作為受讓方的房地產開發公司和一般生產經營企業的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較複雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協議地價主要由地方政府的動機所決定。當招商引資、發展地方經濟成為地方政府主要的供地動機時，協議地價一般較低，往往相當於征地拆遷費用和土地開發成本之和，有時甚至低於成本當增加地方財政收入、改善城市基礎設施成為地方政府主要的動機時，協議地價一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。
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拍賣地價形成機製。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規定的方式應價，按“價高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓方式，但有很大差異。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般隻有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據對手提出的報價，提出更高的報價。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價完全是市場競爭機製的產物，完全由土地最佳預期收益所決定。從結果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。

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