營銷策略營銷總綱(PPT 95頁)
項目目標梳理
營銷環境淺析
項目營銷攻略
項目營銷攻略
世聯對目標的理解：速度為先，較快的速度－》品牌形象－》穩健的價格
目標決定營銷方向
五大舉措：史上最為嚴厲的調控舉措，宏觀市場形式嚴峻，同時廈門限購令的出台，對漳州市場或將存在一定機遇
政策解讀：抑需求、等供應、嚴執行，政策發出長期調控信號，購房需求更回歸本真和理性
區位：項目位於漳州市長泰縣馬洋溪生態旅遊區內，地處閩南金三角幾何中心，交通的發展將加速項目融入廈門灣半小時經濟圈
旅遊資源：區域內旅遊資源豐富，以生態旅遊、休閑健身、鄉村民俗、觀光農業為主要依托
半島坡地：台地別墅，麵積適中，享受絕佳的景觀視野和高度； 純粹獨棟：純獨棟別墅社區，滿足高端人士的圈層選擇；
創新產品：戶戶溫泉湯屋、發呆亭、闊綽空間設計，極具休閑度假風情，為片區內極具產品競爭力的現代創新建築
品牌：泛華11年品牌耕耘，當地具備較高影響力和優質口碑，本項目為泛華著力打造的升級產品，口碑傳播力強
【區域內競爭】域內眾多項目聚集，外部資源具有較大的相似性，且多為大規模項目；未來競爭強度大
【區域內競爭】域內項目檔次良莠不齊，本案優勢在於項目的產品力挖掘及泛華集團十餘年精心耕耘打造的大環境和品牌效應
【區域外競爭】與本區域屬性類似，可產生競爭性的片區有：同安汀溪板塊/大嶝島板塊/南太武濱海板塊/島外近郊板塊
項目SWOT分析：需依托自身的產品力、泛華品牌力，及區域休閑度假成熟度且在市場上的知名度高，來規避現場展示不足、蓄客期短，競爭強度大所帶來的威脅
項目核心競爭優勢：區域內優勢在於項目自身產品力和泛華品牌，區域外優勢在於本區域的成熟旅遊環境和較高的市場知名度
項目入市麵臨著眾多同質化項目集中入市、市場風險加大的嚴峻形勢，意味著本項目必須另辟蹊徑，通過差異化實現突破
基於項目產品特點、區域屬性及市場客戶，來圈定核心客群：廈門區域內有文化、有品味的中高端階層人士
項目價值升級：立足於產品之上進行概念包裝，賦予項目文化層麵、精神層麵的內涵
案例選取與研究的切入點
概況：項目位於成都遠郊青城山板塊，距離市區30公裏，外部資源豐富，定位為高端“現代新中式”山居純別墅項目
展示-禪宗元素1：在景觀設計上通過親山近水，展示強勢的資源，傳承回歸自然的禪意
展示-禪宗元素2：竹、荷、亭，為禪宗元素在細節上的體現的三大主要元素
活動1：通過國際級論道會高調立勢，吸引業界強烈關注
案例借鑒意義：通過禪意元素的包裝，借勢事件營銷，短時間內立勢，奠定項目不可撼動的市場地位，一戰成名，一勞永逸
營銷總攻略：高舉高打，以我為主。形象層麵深挖禪意，項目層麵拔高調性，產品層麵品質為先
禪意生活支撐點1——九裏翠溪：豐富沿溪設施，增強禪意文化品味
禪意生活支撐點2——山：雙會所社區概念，將“半山會所”傾力打造成為商務人士的私密高端場所
禪意生活支撐點3——會所：做足展示，將前期開放的半島會所著力打造成為財富君子的心靈居所
禪意生活支撐點4——創意產品：在巴厘島風格的基礎上，適當增加禪意元素，凸顯濃厚雅致的度假休閑氛圍
禪意生活支撐點5——園林：生態茶園，海西區域唯一的社區內茶園，強化禪意生活體驗
禪意生活支撐點6——優質物管：體現國際水準的服務與尊貴，讓您的禪意生活清淨無憂
一、吸引目標客戶麵臨的瓶頸
二、解決客戶問題的方案
三、針對目標客戶的推廣重點
【項目整體推廣攻略】
一、項目階段性推廣鋪排
二、項目推廣節點主題與工作配合
島內接待點開放+禪意生活白皮書：掀開項目優雅的麵紗，禪意生活並不遙遠
活動備選——國學沙龍+綠色生活體驗日：邀約目標儒商客戶及發現之旅原有中高端客戶，項目形象強勢推出
產品發布會：利用會所開放的契機，同期舉行蔡琴金曲演唱會，結合樣板房開放，瞬間擊垮客戶的心理防線
頂級家宴：以頂級規格宴請前期成交客戶，製造影響力和口碑效應，擴大群體範圍，促進老帶新
我們怎麼賣？
禪意第1站：入口處——做足昭示性，彰顯身份感和清幽氛圍
禪意第2站：會所——用震撼的景觀和前所未有的弧幕電影對客戶進行徹底洗腦
禪意第3站：園林——將項目內園林與項目外山水大環境融為一體，高低錯落，層層遞進
禪意第4站：樣板房——強勢展示溫泉資源，通過極具風情的極致展示和溫文爾雅的物管服務讓客戶感受無以倫比的尊崇
產品分級：根據視野、資源、私密性指標進行產品價值分析
【項目整體推售攻略】據展示條件由下至上分批推售，優質產品率先入市，限量稀售、製造稀缺，優劣搭配加推、價格動態拔升
項目整體費用分配及估算
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