MKXZ—國際汽車城發展谘詢報告(PPT 179頁)

彙報內容
上海國際汽車城核心貿易區的功能定位及布局設計
上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案
上海國際汽車城商業模式及財務分析
上海國際汽車城政策分析及要求初探
第三階段工作成果

細化功能設計，製勝關鍵挑戰，加快上海國際汽車城的開發建設
項目進展情況回顧 –– 本項目工作已基本完成
今天彙報內容
根據第一階段工作的分析討論結果，上海國際汽車城遠景與功能布局設想平麵圖將是如下
上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下
在已經確立的功能區劃分基礎上，我們對每一區塊內的功能定位和布局進行了細化分析
建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地
1. 汽車貿易展示區的功能定位細化分析
汽車貿易展示區的功能定位細化分析（續）– 占用土地麵積，建築麵積
汽車貿易展示區的功能定位細化分析（續）– 就業人數，消費者人流，交易車輛數
根據功能定位細化分析的結果，汽車貿易展示區的詳細布局平麵圖將是如下
汽車貿易展示區的詳細布局立體圖將是如下
2. 新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析
新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續）– 占用土地麵積，建築麵積
新鎮公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續）– 就業人數
根據功能定位細化分析的結果，新鎮公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平麵圖將是如下
新鎮公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下
3. 研發管理培訓區的功能定位細化分析
研發管理培訓區的功能定位細化分析（續）– 占用土地麵積，建築麵積
研發管理培訓區的功能定位細化分析（續）– 就業人數
根據功能定位細化分析的結果，研發管理培訓區的詳細布局平麵圖將是如下
研發管理培訓區的詳細布局立體圖將是如下
4. 第三方物流區的功能定位細化分析
第三方物流區的功能定位細化分析（續）– 占用土地麵積，建築麵積
第三方物流區的功能定位細化分析（續）– 就業人數
根據功能定位細化分析的結果，第三方物流區的詳細布局平麵圖將是如下
第三方物流區的詳細布局立體圖將是如下
5. 汽車城公園的功能定位細化分析
關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發展至關重要，應該按科學係統的方法加以實現
招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在發展戰略、關鍵技能、財務狀況及溝通渠道等方麵的分析，進行排序
根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標
根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標（續）
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：整車製造廠商品牌中心
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：國產汽車製造廠商銷售公司
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：會展、展覽公司
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車博物館
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：行業協會
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車物流服務商
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車供應商研發機構
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：獨立汽車研發機構
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車高等教育
招商引資篩選及優先綜合排序詳述：汽車城主題公園經營商
製定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述上海國際汽車城的宏觀發展目標
製定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述汽車城對潛在駐商的價值定位
製定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用財務模型演示業務發展藍圖
在製定招商方案及文件的基礎上，應根據重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判
上海國際汽車城商業模式及財務分析是在三個不同層次展開的
到2010年，上海國際汽車城核心貿易區的總銷售收入預計將達到140-200億元人民幣
到2010年，核心貿易區的總投資額預計將達到近140億元人民幣
1. 汽車貿易展示區的具體投資額
2. 新鎮公共活動中心的具體投資額
3. 研發管理培訓區的具體投資額
4. 第三方物流區的具體投資額
從價值鏈的分析出發，商業實體參與區域經濟/房地產項目的開發建設，通常有四種可能的商業模式
不同的商業模式有不同的關鍵成功要素
案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG發展公司，負責汽車城的開發規劃及相關工作
Wolfsburg AG發展公司、當地政府和私人投資者/開發商具有不同的獲取成功的條件
因而在Wolfsburg汽車城的開發建設中擔任了不同的角色
Wolfsburg汽車城為Wolfsburg AG發展公司、當地政府、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發商都帶來了很好的回報
案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門成立了地區開發署（Redevelopment Agency），負責汽車廣場的開發和建設
Cerritos市政府地區開發署和入駐汽車經銷商/經銷商協會具備了不同的獲取成功的條件
因而在Cerritos汽車廣場的開發建設中扮演了不同的角色
Cerritos汽車廣場為當地政府和入駐汽車經銷商帶來了很好的回報
案例分析三：在市政府領導下張江高科技園區開發公司以政府所撥土地入股不同開發有限公司，開發建設張江高科技園區
張江高科技園區開發公司、其它投資者、下屬開發有限公司和關鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件
因此在園區開發建設中擔任了不同的角色
張江高科技園區的成功開發給上海市政府和各開發公司帶來了很好的回報
對上海國際汽車城發展有限公司來說，采用哪一種商業模式需要通過對可能的有形回報和無形回報兩個方麵的綜合評估來決定
首先是對有形回報的分析
然後是對無形資產回報的分析
綜合有形及無形回報兩方麵的分析結果，上海國際汽車城發展有限公司的商業模式應是前三種模式的組合
在采用組合式商業模式的前提下，上海國際汽車城發展有限公司與新安亭開發公司之間的土地結算有三種可能的方式
對三種土地結算方式的評估主要從可能的財務及運作風險分析出發
綜前所述，上海國際汽車城發展有限公司應采用組合商業模式並按第3種方式進行土地結算。據此，在今後5年中公司投入產出財務狀況預計如下：
在組合式商業模式加第3種土地結算方式情況下汽車城發展有限公司到2010年的詳細財務狀況及整體業務淨現值預測如下（按無銀行貸款計算）
如果有銀行貸款（假設為總投資額的50%），則詳細財務狀況預測如下
應該看到，如果市場可接受的土地轉讓價不同，發展有限公司在今後5年中的累計現金流缺口也將會不一樣
在明確了商業模式後，上海國際汽車城發展有限公司在實施運作過程中需要成功解決兩個方麵的挑戰
財務資金上的挑戰，應主要通過政府財政補貼及由新安亭開發公司和汽車城發展有限公司分擔來解決
在有銀行貸款情況下，累計現金流缺口將有所減少，但仍需由政府財政補貼及多方分擔來解決
預計市/區政府到2010年將可以從上海國際汽車城駐商收取稅金累計11.5億元人民幣，其中部分可用作汽車城項目的財政補貼
同時，汽車城發展有限公司可以吸引更多的投資者逐步擴大公司股權結構，以降低投資者所承擔的財務風險，並提高招商成功率
另一方麵，汽車城發展有限公司應建立合理的組織架構配置各類管理人員，並通過各種渠道獲取成功實施所需技能
上海國際汽車城發展有限公司還應最大可能地獲得政府政策以及相關資源的支持，確保招商引資和項目開發的成功
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）財務預測的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）財務預測（2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）投資預測（3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）投資資本回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）財務預測情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）投資額情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）投資資本回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔）投資資本回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務預測的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務預測（2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資預測（3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資資本回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務預測情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資額情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資資本回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資資本回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測（2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資預測（3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資額情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務預測的關鍵假設（1/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務預測（2/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務預測情景分析（3/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資額情景分析（4/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資資本回報率情景分析小結（5/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資資本回報率情景分析（6/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務預測的關鍵假設（1/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務預測（2/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務預測情景分析（3/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心投資額情景分析（4/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心投資資本回報率情景分析小結（5/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心投資資本回報率情景分析（6/6）
政府政策的支持應從各關鍵駐商及消費者的需求出發製定實施
對各類關鍵駐商的需求以及可能的招商引資情況分析表明，政府應對汽車城土地提供一定的補貼，使之對駐商有吸引力
對於不同類型的駐商，根據其引進的重要程度，政府可給予相應的稅收優惠政策
某些相關法規的放寬將是汽車城吸引相應駐商的關鍵
政府相關功能的到位將有力地促進汽車城招商和吸引消費者的工作
政府政策的具體分析研究一：主要整車廠商品牌中心/進口車代理商
政府政策的具體分析研究二：汽車經銷商
政府政策的具體分析研究三：汽車博覽展示
政府政策的具體分析研究四：汽車物流服務商
政府政策的具體分析研究五：研發中心
政府政策的具體分析研究六：主要整車的營銷總部及各類相關企業總部
政府政策的具體分析研究七：汽車大學及協會
政府政策的具體分析研究八：主題公園投資經營商
本階段工作主要是以初步招商溝通以及製定實際計劃為主，已經形成以下成果
潛在關鍵駐商接觸溝通計劃
招商引資溝通文件 – 汽車經銷商
招商引資溝通文件 – 汽車經銷商（續）
招商引資溝通文件 – 主題公園經營商
招商引資溝通文件 – 主題公園經營商（續）
招商引資溝通文件 – 汽車研發機構
招商引資溝通文件 – 汽車研發機構（續）
招商引資溝通文件 – 汽車新利体育取现 /銷售總部
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：進口車代理商/品牌中心
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：國產汽車經銷商
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：汽車研發機構
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：主題公園經營商
案例分析三：上海市浦東張江高科技園區的開發、建設是在市政府的直接領導下進行的
因此張江高科技園區開發公司擔任了政府協調的角色，而園區開發建設的具體工作由其下屬開發公司、服務公司和其他投資者/駐商完成
若按第一種可能性(土地按實際開發麵積購買)，在組合商業模式下的上海國際汽車城發展有限公司將有較大的現金流缺口，且整體淨現值為負數
而按第二種可能性(土地按實際招商麵積購買)，在組合商業模式下的上海國際汽車城發展有限公司隻有很小的現金流缺口，且整體業務淨現值為正數
在這種組合商業模式下，銀行貸款所占總投資比例的高低不同對發展有限公司的整體業務淨現值有較大的影響
首先是對有形回報的分析（第一種可能性）
對上海國際汽車城發展公司來說，采用哪一種土地結算模式需要通過對財務風險和運作風險兩個方麵的綜合評估來決定
對三種土地結算方式運作風險的分析
解決財務資金的挑戰，主要依據土地結算方式的不同，對現金流缺口加以彌補
采用第1種土地結算方式時，現金流缺口需要從多方麵彌補
具體而言，在今後的若幹年中，每一年的財務缺口的彌補量是不同的
同時，在這種組合商業模式下，招商引資的成功大小，開發項目完成情況的好壞，對發展有限公司的財務狀況也有較大的影響
下一階段的項目工作內容將著重於招商引資的初步溝通接觸並製定實施方案

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