項目啟動區定位和物業發展建議終稿(PPT 254頁)
主要內容
第一階段
項目市場調研
第二階段（中期）
啟動區定位和物業發展建議
第三階段（終期）
提交終稿
鄭州佛崗村項目啟動區定位和物業發展建議終稿
項目顧問工作階段劃分
在過去一個月裏，世聯專案組進行了如下調研與研究工作
第一階段工作回顧
項目概況
項目屬性界定
項目區域價值定位
項目客戶階段劃分
新區大盤的客戶群體演變規律
項目物業功能定位
本階段報告包括四個部分
第一部分：項目總體開發計劃研究
運用居住、公建的用地標準，從地塊現狀、用地規模及外部相鄰物業狀況、臨路狀況等四方麵對地塊資源進行評價
地塊資源評價——1、2號地塊
地塊資源評價——3、4號地塊
地塊資源評價——5、6號地塊
地塊資源評價——7、8號地塊
地塊資源評價——9號地塊
各地塊優劣勢排序總建設用地：1583.2畝、住宅建設用地：1417.3畝
回遷區位置
分期開發原則
項目開發的產品節奏的變化受到以下諸多因素的影響
測算總原則1
測算總原則2
一期基本測算數據確定——一期總占地201213.64平米，商品房總建麵22.68萬平米
1.5容積率測算圖表
測算結論
測算結論2
項目啟動區容積率1.5方案分析
啟動區首期物業配比建議
項目啟動區物業開發規劃示意圖
啟動區首期測算
二期基本測算數據確定——二期總占地166746平米，總建麵24~28萬平米
商品房區2.0容積率測算圖表
容積率2.0方案分析
三期基本測算數據確定——三期總占地299120平米，總建麵46~54萬平米
四期基本測算數據確定——四期總占地256342平米，總建麵44萬平米
不同容積率測算圖表4商品房區1.8容積率
容積率1.8方案分析
五期基本測算數據確定——五期總占地182001平米，總建麵27萬平米
不同容積率測算圖表5商品房區1.5容積率
項目分期物業配比建議
項目分期測算彙總
項目商業總體規劃原則
項目分期開發回顧
分期開發策略分解
一期——樣本?City Face都市的、現代的形象，是項目一期最核心的主題
標誌性建築——售樓處＋會所
中央噴泉休閑廣場
入口處時尚休閑商業
Touchable全實景展示區
二期——摩登街區?City Walk都市休閑的生活方式，是項目二期最核心的主題
休閑城市廣場
特色商業內街
現場大事件營銷活動
全現房並部分入住的項目一期是生活方式最直接的體現
三期——一品空間?City Mix局部顛覆、創新的產品，是項目三期最核心的主題
局部誇張設計的產品
四期——領秀?City Garden 五期——無限?City River社區的總體成熟度，是項目四期、五期最核心的主題
商業、醫療、教育等所有配套配置完備
自然景觀的成熟
社區居民生活的成熟
項目整體案名推薦
政府收益——稅收
政府收益——地價上漲天津梅江南片區土地升值研究
梅江南片區土地升值軌跡及各關鍵驅動因素
政府收益——地價上漲北京東壩片區土地升值研究
東壩片區土地升值軌跡及各關鍵驅動因素
城市邊緣區域地價上漲關鍵驅動因素
第二部分：項目啟動區定位及開發策略研究
世聯對本項目啟動區在整個項目開發中使命的認識
開發商概況、限製條件、開發目標
開發商概況（二）
項目本體條件的回顧（一）
項目本體條件的回顧（二）
隨著鄭州作為中原地區服務型經濟城市中心地位的不斷加強，未來房地產市場將有較大發展空間
客戶訪談主要觀點總結：多層受歡迎，對高層有一定擔心；有較強的購房欲望
客戶訪談主要觀點總結：南區較陌生，客戶區域性較強，追求實惠經濟實用
項目競爭區域的確定：項目的主要競爭區域為市南區
三環目前有大量批發市場，有市場潛力；南水北調幹渠建設，將對未來的市場格局產生影響
項目所在區域在售樓盤不多，在售總麵積在100萬平米左右
市場總結：目前區域市場競爭不是項目麵臨的真正競爭，真正的競爭是未來潛在的競爭
案例選取原則：契合本項目的基本條件，項目定位較為相似
深圳某某城區位與交通
某某城一期展示區——郊區大盤看得見的未來居住體驗
深圳某某城——啟動區物業以中檔產品為主，後期定位走高
深圳某某城成功在於四個明確——客戶、產品、形象、目標明確
某某城的成功關鍵因素——解決了四個關鍵性問題
北京.奧林匹克花園概況
項目分期——項目一、二期沒能充分展示項目特質（較平）
三期工作重點：整合項目資源，突出展示社區幸福感
展示項目的配套優勢與項目階段性主題，突出項目整體氣質
一個主題概念、四個明確——客戶、產品、形象、目標明確
區域市場目前需求潛力並未能得到從分釋放——本項目可以在“區域空檔”上突破
區域市場開發水平整體偏低——本項目可以在“質”上突破
區域市場產品供應結構單一，客戶群同類現象顯著——本項目可以在供應結構上突破
在未來近幾年內是區域競爭的空檔期——本項目可以在開發時機上實現突破
麵對市場機會，我們該如何應對？
項目啟動區定位製定前奏
啟動區開發策略麵對的問題
項目啟動區首期規模——約 10 萬平米左右（區域內各大型樓盤年消化速度約為10萬平米左右）
高端財富階層客戶來源及行為特征分析
高端財富階層客戶置業關注價值點
高端財富客戶階層置業特征及價值排序
部分高端財富階層客戶訪談摘要
中端成熟階層客戶來源及行為特征分析
中端成熟階層客戶置業關注價值點
中端成熟階層客戶置業特征及價值排序
部分中端成熟階層客戶訪談摘要
中低端階層客戶來源及行為特征分析
中低端階層客戶置業關注價值點
中低端階層客戶置業特征及價值排序
部分中低端階層客戶訪談摘要
Case：鄭州成功項目高端產品特點
啟動區中高端物業定為退台花園洋房
Competition
綜合客戶價值、市場競爭及經典案例分析，明確啟動區產品價值發力點
啟動區產品策略——針對3C分析結果，通過創新價值點實現產品的局部領先
現代建築風格，符合項目定位，提升啟動區形象
啟動區規劃設想——BLOCK理念創造客戶可感知的領先規劃概念
疊拚以上戶的屋頂花園與下戶的下沉庭院花園形成產品核心價值點
退台洋房通過客廳臥室的寬采光麵設計，突出產品的舒適性
改良多層和小高層通過凸窗體現產品的高性價比
啟動區戶型麵積、配比貼近市場需求，控製總麵積及總價區間
啟動區物業管理設計市場平台水平，突出安防係統，滿足高端客戶價值需求
啟動區產品設備設施設置為市場平台水平
啟動區園林景觀設計控製成本，滿足市場平均水平
啟動區配套物業設置為市場平台水平
啟動區會所功能建議設置平台水平，運動、餐飲滿足中高端客戶健身、交流需求
綜合會所功能設置，建議會所麵積約1000平米
在製定啟動區的展示策略時，必須麵對的幾大問題
合理規劃，充分體現項目特質。以最優資源高起點啟動，一舉奠定社區形象。
入口處優先規劃，展示非限定性空間。以建築細節、小品來渲染社區生活氣氛。
臨主要交通路區域優先啟動物業與配套全麵展示
物業與配套全麵展示，弱化陌生感。
在規劃上、建築風格上展示海岸社區
以建築細節、小品體現濱海生活新形象，驗證“海岸生活”的新度假理念。
借鑒案例形成項目啟動區首期展示總策略
核心展示區的營建要點提示
策略三:集中商業、中心廣場、綠地等設計與啟動區設計同時進行（實現較為真實的規劃展示）。
項目啟動區首期推出的產品
啟動區物業建議總結
項目核心問題和難點的解決方案提煉
第三部分：項目整體物業發展建議研究
可持續發展URD社區的“P6計劃” 指導建立項目整體物業發展建議體係
整體物業發展建議
Block理念指導社區組團劃分
目前國內一二線城市中高端項目建築風格——西方複古建築風格
目前國內一二線城市中高端項目建築風格——現代建築風格
本項目建築風格——基於競爭、客戶需求、項目定位及後期升級要求綜合考慮
本項目的建築風格選擇——簡潔明快的現代主義風格，體現URD氣質
疊拚、洋房建築風格選擇
改良多層建築風格選擇
小高層建築風格選擇
DIS區域識別係統——地麵鋪裝
DIS區域識別係統——公共小品
以市政道路構成的主幹道係統通過設計成為社區公共空間的一部分
多層級、立體綠化，調節建築空間的張馳
天橋實現南北區域及東西區域的貫通，實現各區域的結合
綜合考慮主觀戰略目標與客觀市場需求，得到產品配比原則
項目戶型設計與創新的指導原則
各類產品創新價值點
疊拚——一戶有天一戶有地，別墅級的居住享受
通過下列產品設計點，體現疊拚的別墅感
巧妙利用立麵空間的變化，帶來戶型的多樣化
疊拚——既要滿足高品質的居住要求，又要適當控製戶型麵積
多層創新產品：退台式花園洋房
建築特點：外立麵層層退台，每戶均有露台，；一層由庭院入戶，二層由露台入戶，三四層由樓梯入戶
洋房的種種價值點可以提高對客戶的吸引力，比普通的多層產品更易銷售
退台洋房戶型設計創新點——舒適性的體現是最大的設計要點
強調戶內外自然景觀的銜接，以人性化的室內功能布局提升舒適度
通過創新元素體現改良多層產品的優勢
建議將圖中標示的BLOCK組團做為村民回遷區，設置普通多層產品
目前鄭州市場在售的小高層產品主流麵積區間較大，銷售速度較慢
不同階層客戶，關注的核心價值點也不同
價值提升點：落地凸窗，增加戶型的實惠感和舒適性
緊湊型戶型價值提升點：贈送夾層空間
小高層產品戶型設計總結——價值點分配
各類物業單體研究小結
商業總體規劃
社區商業總體規劃原則
高檔商業步行街
大眾型商業
回遷區商業
通過外廊、騎樓、上步樓梯等設計增加商業氛圍
通過門店牌、休閑桌椅等設計吸引人流注意並停留，增強商業氛圍
休閑設施的設置，增加商業氛圍
燈光效果的營造
啟動區商業業態選擇
區域經濟總部
新區房地產開發一般經曆由住宅— 商業—商務的次序
核心標誌性建築的先期規劃和建設是新區高速發展的重要推動引擎
社區停車設置
停車位的設置——滿足中高檔社區的車位需求
小高層底部設置半地下車庫，節省成本，並實現立體綠化
配套會所功能
會所功能考慮項目各期需求，結合商業中心的商業內街統一設置
配套幼兒園
第四部分：大盤開發風險分析
大盤開發容易陷入的誤區以及本項目盡量規避風險的關鍵舉措
對於資金風險的規避
對於政策風險的規避
THE ENDTHANKS!
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