魯能福州項目整體定位及發展戰略(ppt 136頁)

項目背景
客戶目標及困惑
項目研究工作的階段劃分
項目報告的結構思路導圖
項目界定
地塊區位——位於長樂郊區，周邊大型工業區分布
地塊交通——遠離主城區，但地塊外部交通便利
地塊四至——沿海岸線不規則四邊形地塊
地塊現狀 ——大部分為農田，未開發的原生態海灘
地塊經濟指標——大規模、低容積率別墅開發項目
地塊解析結論
福州市概況
福州市近年GDP及固定資產投資額高速增長
福州城市發展規劃 ——由濱江型城市向濱海型城市發展
福州城市發展戰略 ——城市“東擴南進西拓”戰略
近幾年福州市房地產市場投資額、施工量、銷售量逐年增長
2005年上半年福州房地產市場運行穩健
福州市區房價收入比偏高，周邊郊縣購買支撐房價
福州房地產格局
福州房地產板塊分析-1
福州房地產板塊分析-2
長樂市區位優勢顯著
長樂市經濟發展 ——躋身全國經濟百強縣，第二產業貢獻顯著
長樂工業持續快速發展，紡織、冶金為主導支柱產業
長樂總體規劃布局
空港工業區規劃建設
長樂市房地產處於高速發展階段
項目發展戰略
案例選擇
遠郊大規模開發的一般模式
需求分析區域界定
長樂房地產市場
長樂市房地產市場發展
長樂高檔商品住宅項目掃描-1
長樂高檔商品住宅項目掃描-2
長樂高檔商品住宅以其區位優勢滿足長樂市域內的居住需求
長樂鄉村自建別墅 ——針對業主各自居住需求的小規模、低品質建設
自建別墅 ——來自工業區、村鎮、華僑的居住需求
長樂別墅市場的潛在客戶群體數量較大
福州別墅市場
福州別墅市場發展曆程
近年福州別墅市場放量統計
2005年福州市場別墅推出量大，至今銷售狀況良好
福州別墅市場格局分析
福州市別墅項目 ——麵向全福州財富階層的需求
需求及市場滿足情況總結
需求特征分析
市場競爭對象確定
以強勢的海景資源和項目的投資功能，獲得在福州度假別墅市場的競爭優勢
以產品功能、品質及產品模式，獲得長樂市場競爭優勢
區域價值存在提升空間，成就項目投資價值
本項目擁有廣闊的海景資源，將成為福州首個規模化海岸商品別墅項目
周邊大型工業集中區的建設對配套居住的需求
項目總體戰略發展方向
從現有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象
以度假、投資吸引福州市區高端客戶，但目前難以成為項目主力客戶群
以居住、度假、投資多重價值吸引長樂高端客戶
以更好的產品和環境替代自建設別墅的需求
本項目目標客戶定位
項目的形象定位原則
客戶特點分析 ——產品的定位結合客戶的特征、觀念
長樂人有炫耀、攀比的消費心理，體現在對住宅選擇的品位上
本項目的差異化形象定位 ——風格經典突出的多賣點別墅
建築風格建議 ——法式風格演繹豪華典雅
體驗陽光、海灘、休閑、浪漫
感受經典、品位、豪華、尊崇
分享健康、快樂、幸福、成功
推薦案名字-1
案名推薦-2
產品價值整合及對應 ——多重體驗的複合載體
產品定位 ——以休閑的氛圍打造多重價值的海岸別墅
產品存在價值的論證
項目功能及配比計劃
通過研究國際成功案例,獲得啟示
地塊原址為沙丘，現為度假氛圍濃厚的成熟居住社區
Homestead的功能布局
香港 愉景灣
位於香港大嶼山東北海岸，以小鎮模式發展成中高檔低密度住宅區
配套功能布局
案例借鑒
低密度別墅，豐富的休閑設施，完善的生活配套，構建度假式居住生活
地塊資源分析
項目功能布局
啟動期位置選擇 ——由南向北推進開發
啟動區規模建議 ——300畝
啟動區物業建議
啟動區產品及配比
銷售價格預測
用地規劃指標
項目成本估算
銷售收入
利潤
敏感性分析
地價估算
項目開發時機判斷需考慮的因素
項目開發時機判研
問題回顧

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