某地產開發企業業務模式分析和長期戰略(PPT 91頁)
目錄
案例研究：SOHO中國－差異化經營創造豐厚回報
案例研究：華潤－大樹底下好乘涼
案例研究：華僑城－旅遊換土地，地產創利潤
關於某某業務模式的思考
地產開發企業業務模式研究 ——業務模式分析和長期戰略落地外部視角
研究背景：
對於SOHO中國、華潤和華僑城業務模式的研究涉及到戰略落地執行的12個戰略子議題中的多個議題
案例一：差異化經營創造豐厚回報 －－SOHO中國初步分析
SOHO中國的ROE一直維持在較高水平，上市後，受財務杠杆急劇下降影響，０７年ROE下降
SOHO中國經營穩健，真實資產負債率，淨負債率始終保持較低水平；上市後資產負債率明顯下降……
……現金比例明顯提高，短期償債能力增強
SOHO中國的項目選址、產品實現、經營策略和物業招商配稱與麵向投資客戶的商用物業散售模式
通過多年的嚐試，SOHO中國選擇專注於商用物業的開發
①堅持麵向投資客戶的散售模式
①上市後現金充裕，同時為保證散售之後的成功經營，SOHO中國逐漸涉足商用物業持有
②項目選址聚焦北京核心地段，憑借絕對稀缺的土地資源鎖定投資客戶
②強大的操作能力和靈活的獲取方式，支撐SOHO中國不斷在北京核心區域獲取優質土地資源
③通過大師級的前衛設計理念，和極具衝擊力的立麵設計，造就地標性建築，彰顯投資價值
③定位中端、簡約、實用的內部設計和裝飾，滿足租憑需求
④通過個人形象推廣、話題營銷等多種手段在精心經營SOHO品牌的同時配合項目營銷。
④SOHO中國對客戶的準確定位、深入挖掘、精準把握，悉心維係是銷售成功的關鍵（1/2）
④高壓、高薪、高靈活的銷售機製使得銷售團隊的戰鬥力強，不僅可以調動各方資源，而且在在售和未售時期都有強烈的”全民蓄客“意識
⑤相對於銷售，首次招商和渡過漫長的“養商期”顯得更加充滿艱辛，但同時也是SOHO中國承諾兌現和“神話”延續的必要條件
⑤尚都事件之後，SOHO中國加強了租憑管理，嚐試通過各種方式確保項目安全渡過“養租期”
小節：中期市場波動給經營帶來一定挑戰，但長期看來，能否繼續獲取優質土地資源才是決定SOHO模式的關鍵因素
案例二：大樹底下好乘涼——華潤置地業務模式初探
華潤置地的淨資產收益率較低，主要由於其較低的資產周轉率
受業務模式調整影響，華潤置地住宅以外的其他收入占整體收入的比重逐漸增加
華潤置地在01年正式成立運營房地產開發業務，傳統出售物業已經打造成四大產品線，目前收入比重為60%。
①選擇性的價值鏈覆蓋使華潤置地住宅項目發揮了協同效應
①社區商業集中持有有利於控製商業業態，有效提升項目的整體品質
②城市綜合體的開發策略
2.1城市綜合體將伴隨城市發展而步入不同階段，當中的各組成部分也能帶來協同效應，共同發展
2.1華潤集團雄厚的資金實力和專業背景，為其進入高門檻的城市綜合體市場奠定基礎
2.2得益於深圳稀缺地塊的獲取，華潤集團開始啟動城市綜合體的開發進程
2.2為打造標高式的城市核心項目，華潤在規劃設計堅持標準和超前性，前期準確定位也保證其長期富有競爭力
2.2華潤置地充分利用已有的資源渠道，培養獨立的核心運營團隊，對各類產品賦予不同的營銷策略
2.2在商業開業運營後，華潤置地以與商家共贏的理念，打造四個維度的物業管理體係
2.3深圳華潤中心開業後收益逐漸，估值而要逐年上升
2.3借助深圳的成功操作，華潤置地在全國建立了良好的品牌影響力，已在四個城市全麵複製推廣綜合體項目
2.3為保證模式在全國複製推廣，華潤置地成立專門的投資團隊，謹慎選擇綜合體項目
2.3但要全麵複製深圳萬象模式，華潤置地還有三大問題有待思考與解決。
③08年《家裝增值服務計劃》在北京橡樹灣項目的試點，宣告華潤置地“增值業務”的正式啟動
③ “增值服務”業務將進一步提升華潤置地產品的附加值，其實施效果及能否持續仍有待觀察
華潤集團憑借其央企背景和雄厚資金實力，逐步將旗下的土地、建成物業及地產相關的業務注入華潤置地，“孵化器”作用明顯
④四年來華潤集團已分別向置地注入接近1000萬平米土地儲備，同時地產相關業務的注入也令置地更趨向多元化發展
獨有的組織架構及合理的業務組合，使華潤置地保持穩定的市場表現
對某某的啟示
案例三：旅遊換土地，地產創利潤 ――華僑城業務模式初探
1.1旅遊地產的定義和分類
1.1受自然災害和政治經濟等影響，08年國內旅遊消費增速放緩，但09年開始回暖，且長期來看將持續上升
1.2我國的旅遊業正處於休閑遊階段，休閑度假產品更有成長空間，主題公園未來市場容量大
1.2即使在經濟下滑期，由於複合人們“長途長假變短”的旅遊消費習慣，主題公園也具有比較好的抗周期性
1.2目前主題公園的整體供給相對過剩，當精品不多，大部分盈利狀況不佳
1.2憑借著資金、產品、管理和品牌等優勢，華僑城等為數不多的企業成為這個領域的佼佼者，並已陸續在全國布局
小結：綜合衡量，現階段主題產品驅動型的旅遊地產機遇核威脅並存
2.1主題公園的選址局限性是的華僑城集團開始其他模式旅遊地產的探索，並涉足純地產業務開發
2.2華僑城組織構架
2.3華僑城相關業務（僑城A+地產+酒店）中，旅遊提供了穩定現金流入，地產提供穩定利潤，是主要增長動力
2.4華僑城A的REO由於其它開發商，利潤率最高，但周轉率偏低，負債率也較低
3.1主題產品驅動型的一般經營特征及華僑城的關鍵成功因素
3.1合適的園址是保證主題公園經營成功的首要條件
3.1創造與政府雙贏的局麵，獲取低價、大規模的土地是成功的關鍵
3.1多渠道的資金來源滿足了巨額資金需求，其中旅遊帶來的現金流和關聯方的融資支持非常重要
3.1旅遊和地產都強調規劃，開發節奏在保證地產盈利最化的同時關注現金流平衡
3.1旅遊重視持續投入和差異化經驗，住宅則引入和生活切相關的社區配套，提升社區宜居氣氛
3.1旅遊點良性經營及社區配套的完善提升片區價值，使業務獲取高溢價，即使在經濟下滑時亦逆勢暢銷
某某在業務模式中的業務類型和經營模式，價值鏈覆蓋客戶定位上還有很多可以擴展的空間
問題1：在房地產開發中，是否可以有更多業務類型選擇？
問題2：某某是否涉足房地產上下遊的設計，建材，工程，銷售等業務
問題3：除了主流住宅開發業務，某某在高端物業開發和保障性住房這兩端和經營策略分別是什麼？
對某某的啟示和思考
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