保利中心市場地位及營銷策略研究分析(ppt 275頁)

主要內容
保利中心市場地位及營銷策略研究
我們從熟悉中開始解題
本案土地的取得在競爭中具備成本優勢
向市場要方向！
成都城南市場特質解讀
2009年宏觀市場大勢結論(詳細分析參見提報文本)
成都各方位商品房均價比較
2009年1-6年城南商品住宅成交均價走勢分析
2008年各方位商品住宅市場供需比較
2009年1-6月各方位商品住宅市場供需比較
2008—2009.6各方位新增供應占比對比分析
2008—2009.6成交占比對比分析
城南整體供需量及其占比走勢分析
城南客群來源分析
怎樣一個城南？！
本案定位研究的關鍵邏輯
關鍵邏輯！
最大的難點——商業指標！
項目地塊開發大型商業價值較低
長期持有/經營型高星級酒店不符合本案需求
高端街鋪無法完全消化商業體量
破題：尋求商業指標的多元化應用
項目指標解讀
項目產品組合依據和原則
項目產品組合：方案一
產品組合：方案二
本案優化後可能的產品構成種類
本案產品分類比例
角色定位！
本案核心課題
核心課題的分解
城南住宅市場研究暨本案住宅產品定位
城南在售中高端住宅分布圖
城南在售中高端住宅概況
城南中高端住宅產品研究
戶型產品研究：各類戶型供銷量
套一供需及機會點解析
套二供需及機會點分析
套三供需及機會分析
套四供需及機會分析
產品價格研究：概況
套一房源總價統計及機會分析
套二房源總價統計及機會分析
套三房源總價統計及機會分析
套四房源總價統計及機會分析
城南中高端住宅客群研究
置業最注重的三大因素
競爭項目研究:某某金色海蓉
經驗：總價控製與空間贈送
競爭項目研究：疊翠峰
經驗：產品與市場機會存在偏差
城南土地及潛在市場供應解析
住宅產品定位
住宅單體建築設計要求
成都甲級寫字樓市場研究暨本案寫字樓產品定位
成都市商務區分布
成都辦公物業市場宏觀環境/政策環境預測
近三年成都市辦公用房供需情況
08年及09年1-6月各商務區辦公用房供需情況
小結
成都辦公用房價格及租金
商務區已交付使用甲級寫字樓租金及售價
成都甲級寫字樓主要入駐企業
2008年成都甲級寫字樓空置情況
新增高端寫字樓項目眾多
區域甲級在售/潛在寫字樓項目供應
產品研發導向——在競爭中突圍
世界500強企業的選擇
一家著名的外資商業銀行說
跟五大行的探討結論
本案甲級寫字樓可借鑒案例：北京嘉裏中心
北京嘉裏中心：甲級辦公大樓
北京嘉裏中心：豪華公寓大樓
本案甲級寫字樓可借鑒案例：成都仁恒置地廣場
本案甲級寫字樓可借鑒案例：鐵獅門
小結：甲級寫字樓價值序列！
我們，做什麼樣的甲級寫字樓？
本案甲級寫字樓產品定位！
主要硬件配置建議
本案甲級寫字樓的生態智能技術實施
單元式寫字間專項研究
單元式寫字間的既定條件
單元式寫字間開發方向核心矛盾
單元式寫字間定位的提出
關於單元式寫字間定位的推導思路
關於單元式寫字間定位的推導
定位商務領館的可能性分析
方向1: “掌上玩物”
問題與優勢
方向2:銷售型企業商務會所
方向3:服務式寫字樓
附：服務式寫字樓背景資料
附：服務式寫字樓—世服宏圖商務中心
鏈接——世服宏圖成都商務中心
鏈接——雷格斯成都商務中心
三種發展方向比選結果
市場上存在對私人辦公空間的需求
附：容易產生高級自由職業者的行業分析
保利中心的高品質提供了客觀條件
區域的發展與規劃能夠支撐保利商務領館的定位
本案定位保利商務領館的必要性
推導結論
保利商務領館產品研究
市場流通性
產品品質感
個性化需求
建築設計要求
本案服務式公寓定位研究
複式公寓的本質與角色任務
市場同類產品銷售情況
如何擴大本案此類產品價值？
服務，是區隔與其他類似產品的關鍵
複式公寓產品定位
提供什麼樣的“服務”？
英式管家物管體係
管家服務套餐：A
管家服務套餐：B
本案24小時服務式公寓建築設計要求
服務式公寓特殊要求
本案街鋪（底商）研究
項目街鋪業種定位
本案客群定位研究
甲級寫字樓客群白描
私人商務領館客群白描
形象白描
24小時服務公寓客群定位
高級住宅客群定位
高端街鋪
五種產品，五類客群，昭顯項目氣質
本案價格定位研究
整體定價原則
商務類物業價格定位
居住類物業價格定位
結論
預測產值
本案整體形象定位
黃金區位與綜合用途，是本案最大特點
城市綜合體特質
姍姍來遲的“成都首席城市綜合體”
核心形象提煉
案名與SLOGAN
整體形象提煉
形象解構
保利·[成都]中心，是什麼形象？
保利·成都中心的全新建築猜想
保利·成都中心的構成肌理猜想
保利·成都中心的精神麵貌猜想
全案營銷策略
核心原則
策略前思考
我們的思考
高端物業的基本屬性
本案幾個難點值得思索
本案整體營銷策略！
策略解析之“品牌整合”
策略解析之“蓄力而發，點爆成都”
策略解析之“高舉高打，無競爭營銷”
策略執行——品牌整合
策略執行——蓄力而發
策略執行——客戶積累
策略執行——資源整合
策略執行——高舉高打
銷售節點規劃圖
2010年5月開盤任務分解
本案服務團隊架構
世家機構保利成都中心團隊架構

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