佛山中心組團新城區啟動區開發經營策劃(PPT 169頁)

本次策劃服務工作階段的劃分及說明
研究思路
彙報內容
現狀·佛山城市空間結構特征
問題·佛山城市空間結構
優勢·佛山城市發展條件分析
目標·佛山城市發展區域定位
趨勢·佛山城市空間結構演變
中心組團——“大佛山”的城市內核
中心組團與順德組團的關係
中心組團新城區——新區域、新功能、新形象
中心組團新城區·新區域
中心組團新城區·新功能
中心組團新城區·新形象
中心組團新城區整體形象定位
國內外城市主導功能綜合區動力源類型總結
新城區核心動力源適宜性分析
新城區核心動力源的選擇
行政頭雁牽引型——青島東部新區開發
規模商務主導型——上海浦東新區
新城區啟動區功能體係構成
中心組團新城區啟動區各功能開發強度
新城區商務辦公開發強度合理性論證思路
區域案例對比
商務辦公吸納量——佛山市商務辦公規模預測
商務辦公吸納量——新城區商務辦公規模預測
區域自身發展定位的要求
新城區商業開發合理性論證思路
佛山市區商業聚集格局的演變
新城區商業開發形態
城市主導功能綜合區開發周期案例參考
策略一：引入SOD模式，提升區域價值
案例——廣州珠江新城引入政府性或社會性因素帶動區域發展
對佛山中心組團新城區開發的借鑒
策略二：引入IOD模式，實現“頭雁”效應
案例——中山寫字樓個案分析
對佛山新城區的借鑒
策略三：分區開發，自我平衡
案例——廣州琶洲會展中心區的開發教訓
策略四：規避“後奧運現象”，維持區域發展動力
案例——北京亞運村板塊
案例——“六運會”對廣州天河區的帶動
規避“後奧運現象”，維持區域發展動力的基本條件
策略五：顯化無形資產價值，經營注意力資源
策略六：彈性規劃、動態調整
案例——廣州琶洲會展中心區用地出讓
策略七：用地預留、價值儲備
對佛山中心組團新城區的借鑒
啟動區開發“三步走”
啟動期——基礎設施建設
啟動期——配套設施建設
啟動期——功能開發
成熟期——基礎設施及配套設施建設
成熟期——功能開發
完成期——基礎設施及配套設施建設
完成期——功能開發
新城區啟動區開發時序動態示意
開發實施進度安排
商務辦公用地近期出讓分析——出讓量
居住用地近期出讓分析——出讓量
酒店用地近期出讓分析
經營性用地近期（啟動期）出讓安排
經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公市場發展趨勢
經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公需求特征變化
經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——住宅市場發展趨勢
經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——區域價值提升的要求
經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排
經營性用地年度出讓計劃
出讓價格設定的思路
現狀地價評估——市場比較法
動態地價預測——近年全國各大城市土地交易價格指數變化對地價的影響
動態地價預測——佛山市禪城區居住用地交易價格變化對地價的影響
動態地價預測——區域價值提升對地價的影響
新城區啟動區地價動態預測
新城區啟動區地價的區位分級
新城區啟動區年度土地出讓價格
新城區啟動區各年度土地出讓情況一覽
假設開發法驗證——住宅
假設開發法驗證——商務辦公
出讓地塊規模大小利弊分析
案例——廣州珠江新城和琶洲經驗
新城區啟動區出讓地塊規模建議
招標與拍賣互動，以競拍拉動招標
書麵精細招標
聯合競投
捆綁出讓
土地出租
淨用地出讓
小區級/街坊級地塊出讓
引入項目管理模式
調控全市土地供應，新城區集中放量
五星級酒店用地開發的基本要求
五星級酒店用地開發——功能定位
五星級酒店用地開發——選址
五星級酒店用地開發——開發指標
五星級酒店用地開發——配套要求
五星級酒店用地開發——盈利來源
五星級酒店用地開發——出讓價格
五星級酒店用地開發——出讓方式
五星級酒店用地開發——捆綁建議
五星級酒店用地開發——投資收益
選址基本策略及要求
選址一：E02+E03+E05+E06
選址二：C04+C05+C08+C09
選址三：D02+D04
投資分析思路
區域開發投資組織結構
基本設定
用地平衡比例
各功能開發量比例
投資估算
分項投資比例
收入預測
損益表
盈虧平衡
資金運用表
資金平衡表
還貸計劃
現金流量表(全部投資)
現金流量圖（全部投資）
現金流量表(自有資金)
現金流量圖（自有資金）
敏感性分析
經濟財務指標彙總
..............................