某花園項目策略推廣方案(PPT 66頁)

報告思維導圖
睢寧位於江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產業
睢寧城市定位於重要的交通節點和商貿中心城市，並具有濱河園林特色
項目位於104國道與泰和路的交彙處，屬於城西下邳生活居住片區
總建築麵積：71743 ㎡商住項目，小型規模，以多層住宅為主，沿街商業為輔
項目界定：工業交通型四線城市主城區邊緣，配套檔次較低及小型規模的商住項目
09年上半年國家通過降低房貸利率，降低新房公積金等措施救市
09年下半年國家就通過二套房貸收緊，利率上升，加快中小戶型土地供應，打擊囤地等措施壓製房價上漲過快
從圖中可以看出，東麵樓盤數量最多達到13個，與本案產生直接競爭的是成侯花園和西盛園
成侯花園——目前為城西片區的領導者，是本項目競爭對手之一
市場問卷分析
以高福和常青工業園區的管理人員及周邊改善型居民為本項目的主要客群
本報告要解決的核心問題
成就區域中心化戰略突圍的三步走
金域中央位於市區城北邊緣，與本項目相似同屬於具有能牽引市區客戶的地塊
項目牽引市區客戶的過程中同樣受到客戶認知和板塊競爭的挑戰，向外輻射困難
策略轉變後，金域中央在淡市下、短期內取得了較好的銷售業績
營銷推廣策略
實現本土化隻是一個基礎，在滿足了客戶需求的情況下還必須做好產品精細化
區域產品麵積集中，僅僅是做到麵積細分還不夠的，還需要在相同麵積段情況下，針對不同的客戶需求而展開需求細分
附送係列關鍵詞：性價比/麵積贈送
2房變3房
2房戶型建議
關鍵詞：創新小複式
商業關鍵詞：一層商業挑高，內外街相結合
本項目劃鋪方式建議：以50平米為基本單元、橫向縱向靈活組合
建立產品優勢之後，需要製造熱點創造自我中心化，建立新的評估標準
星河國際，在區域競爭力和產品優勢都不突出的情況下，通過營銷突破成就了一個經典樓盤
客戶購買不完全明確自身需求，其購買行為屬於[追求熱點、跟風]的購買行為
案例啟示：製造熱點和跟風
推售節奏
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