威尼斯藍灣上市推廣策略書(PPT 134頁)

目錄
第一部分策略構建的市場依據
1、市場出現複蘇
3、競爭將更激烈
總結
優勢（Strength）
地處白雲山下；
地處未來白雲新城，白雲區府新址旁，具升值潛力；
規模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設施；
人性化、個性化的建築設計，豐富的社區文化
劣勢（Weakness）
廣州人對該地段的認同度低；
房地產開發公司是個新品牌，沒有知名度，美譽度尚未建立；
離公交車站遠，交通不便；
周邊景觀的改觀尚需時日。
機會（Opportunity）
市民可支配收入增長，房地產市場開始回升；
政府對項目所處區域的改造，未來區府遷入，將帶動該區域發展；
所處區域升值潛力大。
威脅（Threaten）
受地理位置的影響，消費群體麵較窄；
以嶺南特色、亞熱帶為概念的樓盤太多，不利於市場推廣；
競爭對手如白雲高爾夫、嶺南新世界在園林、配套設施打造上優勢明顯，在當地已形成模範，威尼斯藍灣要在消費者心目中超越這一模範有一定困難。
競爭對手名稱
競爭對手形象概念
嶺南新世界，以建立具有嶺南特色文化的小城為目標（“豁達人生，嶺南小城”）
白雲高爾夫花園，大打“生態”牌（“白雲居處，首選人家”）
祥景花園，借助地理位置優勢訴求（“白雲山下，祥景人家”）
時代花園則打亞熱帶東南亞風情、LAGUNA生活這張牌，提升樓盤的形象檔次（機場路至尊府邸）
目標消費群體構成
第一類消費群體
—長期住在白雲區，甚至在該區上班，習慣
這裏的交通、生活設施和人文環境，主要
受經濟原因影響，一直沒有離開當地，但
是又對現在的居住環境感到不滿意，為了
改善居住環境首次置業的消費者。
第二類消費群體
—外地人，無地域認同感，更加關心樓盤的
價格和整體風格是否符合自己的承受能力
和需要。
主要目標消費群的基本特點
年齡：25-40歲
文化程度：大中專以上學曆
職業：小生意人、公務員、教師、警察、公司職員
收入：家庭年收入為3-5萬元
家庭構成：以三口之家或四口之家為主
形態、心態：實在、勤勞、重視積累、注重自身利益
他們現在的生活形態
工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；
休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；
渴望每年能去哪裏旅遊一次，能去國外旅遊那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關係，往往隻是想想而已；
他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；
因為有了買樓計劃，節假日常去看一些價格上能承受的樓盤。
他們對現在居住條件不滿意的方麵
麵積小，房型結構不合理、采光不好
出入人員複雜、缺乏管理、治安差
設施不齊備，交通不方便
樓層低，衛生狀況差、缺少綠化
近馬路，噪音、汙染
和父母住一起，顯得擁擠
（上述結論根據我公司對白雲區居民通過小組訪談方式獲得）
他們心目中的理想居住環境
園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通
完善的小區配套，最好有運動休閑場所、幼兒園等，基本生活設施應有盡有
最好由大的、聲譽好的開發商建設，物業管理好，能保證小區安全，沒有閑雜人員出入，收費也合理
交通、購物方便，希望附近就有公交車站，5分鍾內就能走到，最好有地鐵連接老城區
鄰裏之間和睦，相互關愛
他們購買樓盤的主要考慮因素
定位
一個園林、配套設施人性化、參與性設計，體現關愛、融和、優裕的社區文化的精品樓盤
——參與性強的園林設計
——和諧融和的設施
——安全居住環境
——人性化戶型設計
——豐富的社區文化
核心概念支持點
廣告語
主題（口號）：
親水近水，關愛生活（與水為鄰，生活更滋潤）
（與目標消費者希望過上更滋潤生活的生活心態想吻合）
分主題：
威尼斯般的心情（園林綠化）
威尼斯般的富足（生活設施）
威尼斯般的祥和（物業管理）
威尼斯般的融和（社區文化）
威尼斯般的優裕（生活品質）
推廣目標
建立威尼斯藍灣“水邊威尼斯”的品牌形象和產品形象，提高知名度和美譽度
配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標製定相應的推廣計劃
開盤時取得轟動效應，使威尼斯藍灣成為廣州房地產市場的又一熱點
推廣手段
推廣階段
推進思路
推進策略
總體推廣策略—階段性策略
第一階段：預熱期

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