某花園項目整體定位和發展戰略研究課程(PPT 215頁)

東海花園項目整體定位和發展戰略研究
研究思路
項目位置
交通狀況
周邊配套
項目周邊房地產項目分布狀況
項目周邊房地產項目分布狀況土博士城
地塊四至及內部情況
地塊的經濟技術指標及規劃限製條件
市政設施情況及解決方案
本體條件優劣勢總結
項目界定
項目存在的可能產生帶動作用的資源
通州區宋莊鎮規劃　　　　　　　
通州區宋莊鎮發展前景分析　　　　　　　
溫榆河綠色生態走廊
天竺產業區
天竺產業區對本項目帶動作用分析
香江、天竺別墅區
北京市中心城區郊區化發展模式探討
北京已經進入郊區化的迅速發展期
被動式郊區化
完全主動式郊區化——發展條件和判斷
主動郊區化初級階段——發展條件和判斷
北京別墅市場目前處於後831時代的迅速放量期
別墅市場結構性分析
別墅市場總體供需特征
別墅產品特征的衍變
別墅產品的衍變
客戶特征的衍變
北京別墅市場的板塊化格局
市區板塊
亞北板塊
京昌板塊
馬坡板塊
天竺-香江板塊
京通板塊
亦莊板塊
黃村板塊
西山板塊
總體市場分析結論
客戶的目標
客戶目標解析
項目現狀分析
C：矛盾或衝突（complication）——R1與R2之間存在著的矛盾或衝突
Q：提出問題（question）——要實現從R1到R2必須要回答的核心問題
案例借鑒一：華僑城
案例適用性分析
啟動區主題帶動人氣
超前的規劃設計理念打造社區整體的自然環境和人文環境形成產品核心競爭力
注重社區整體形象與氛圍的營造，進行區域營銷
以區域增值的理念進行配套建設
多產品組合，有節奏有安排的開發順序
華僑城的案例啟示
案例借鑒二：深圳某某城
某某“城”——強調“城居生活體驗”
Townhouse統領多類型產品組合
多樣生活實景展示——3萬平商業、中心廣場、景觀園林、樣板房
區域價值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的某某城
某某城案例啟示
本項目的發展戰略需要解決的三個問題
本項目發展戰略
ACTION1:社區製勝 -倡導現代別墅生活理念
ACTION2:創新社區規劃設計理念 -案例借鑒
創新社區規劃設計 -案例經驗總結
ACTION3：多功能配套，構造社區“活力核”
其他大規模低密度社區配套內容及規模
配套建議
位於社區中心的多種功能配套構成社區“活力核”，輻射社區各個角落
配套建設時間安排
ACTION4：整合項目周邊資源，構建貴族生活體驗路線
沿機場廣告牌
一條貴族生活的體驗路線
ACTION5：打通河濱路，與天竺建立聯係
濱河路具備絕佳的景觀資源和體驗條件
ACTION6：主題活動造勢
ACTION7:建立社區識別係統，進行區域營銷
社區標識與導示係統
外部視覺統一
外立麵色彩柔和，明朗，富於變化
ACTION8:多類型產品組合為社區的可持續性發展提供“活力源泉”
產品組合研究的前提一：社區資源發展趨勢研究
產品組合研究的前提二：不同產品的市場分析
高級獨棟別墅產品的市場分析
高級獨棟別墅產品價格分析
小獨棟別墅產品的市場分析
小獨棟別墅產品價格分析1
小獨棟別墅產品價格分析2
聯排別墅產品的市場分析
聯排別墅產品市場分析
產品組合建議
ACTION9:有節奏分步驟的住宅開發策略
建議以市場接納度高的小獨棟產品為主啟動，按照高-中高-最高的推盤次序進行開發
形象定位
客戶定位
大獨棟別墅客戶特征
大獨棟別墅客戶寫真
小獨棟別墅客戶
小獨棟別墅客戶寫真
聯排別墅客戶
聯排別墅客戶寫真
推薦案名1
推薦案名2
推薦案名3
推薦案名4
與人生的幸福時刻相關
與社區體驗相關
與水岸生活場景相關
與悠閑自在的慢節奏相關
與孩子的歡愉方式相關
本部分回答的問題
地塊資源評價
功能布局（1）
功能布局（2）
鄰裏單位
主要出入口設置
水資源再造
自然河岸處理
自然河道與水生植物
綠地係統的再造
戶外運動公園
鄰裏公園
坡地營造
產品設計意向
社區總體風格北美小鎮
別墅單體風格統一中的多樣
別墅單體風格
別墅單體風格
別墅單體風格現代傳統
聯排別墅
社區中心水岸設計
社區中心水岸廣場
社區中心中心廣場
廣場小品設計
商業延續廣場的人氣和氛圍，但卻傳達與舒適居住相關的生活氣息。
商業街力求塑造種感覺親切，商業氣氛濃厚而不失文化感、尺度較小的商業街形式
商業街-步行街通過入口、轉角的標誌性建築成為社區的視覺焦點
商業街設計細節
別具特色的餐飲、露天酒吧，營造親切的、可融入的商業氛圍
露天商業將商業延伸出店鋪
櫥窗展示-人工製造出的商業氛圍
LOFT產品設置於商業街上層，聚集社區中心地帶的人氣
啟動建議
本項目啟動策略
啟動區位置的確定
啟動區的位置與內容
啟動區的規模
泛售樓處的作用整合項目所擁有的全部資源，全力展示
展示中心
展示中心集多種展示手段於一體，充分展示項目帶來的美好生活前景
研究內容
基本指標地塊經濟指標
基本指標物業配比指標彙總
成本計算可銷售部分
成本計算不可售部分（含園區建造成本）
開發計劃開發進度計劃
開發計劃施工麵積
開發計劃工程額支付計劃
銷售計劃銷售進度及銷售麵積
銷售計劃銷售價格及銷售收入
現金流量表
經濟測算彙總
核心指標
附1：社區開發曆程描繪
社區開發曆程描繪
附2：國外優秀社區案例分析
博尼塔海灣(Bonita,Florida)概述
博尼塔海灣(Bonita,Florida)總體規劃
博尼塔海灣(Bonita,Florida)住宅
博尼塔海灣(Bonita,Florida)開放空間設計
博尼塔海灣(Bonita,Florida)社區配套
博尼塔海灣(Bonita,Florida)案例啟發
慶典（Celebration,Florida)概述
慶典（Celebration,Florida)鎮中心
慶典（Celebration,Florida)慶典模式白皮書
慶典（Celebration,Florida)設計細節
慶典（Celebration,Florida)案例啟發
歐文大農場(TheIrvineRanch,California)
歐文大農場(TheIrvineRanch,California)社區風格
歐文大農場(TheIrvineRanch,California)北園
歐文大農場(TheIrvineRanch,California)案例啟發
拉德拉牧場（TheLaderaRanch,California)
拉德拉牧場（TheLaderaRanch,California)進入鄰裏遍是景
拉德拉牧場（TheLaderaRanch,California)建築設計三原則
拉德拉牧場（TheLaderaRanch,California)
拉德拉牧場（TheLaderaRanch,California)案例啟發
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