BDA國際企業大道63C1地塊產品定位報告(PPT 140頁)

市場研究——大體量獨棟辦公存在需求，但供給較少
盈創動力客戶需求3000平米以上的占到17%
市區寫字樓3000平米以上的需求占總需求的20%
3000-6000平米以上辦公需求的企業絕對數量分析——以朝陽區為例
3000-6000平米以上辦公需求的企業（見注釋）行業分布——以朝陽區為例
3000-6000平米以上辦公需求絕對數量有充足保障
對潛在競爭項目和可類比項目的深入分析
總部基地——基本概況及優劣勢分析
總部基地——產品結構及比例
總部基地——A型樓（5960平米）
總部基地——B型樓（2860-3445平米）
總部基地——C型樓（1620-2190平米）
總部基地——D型樓（1190-1250平米）
總部基地——E型樓（1625-2210平米）
總部基地——配套設施
總部基地3000~6000平米的戶型僅占到總體的10％
總部基地產品結構與銷售狀況統計
總部基地3000-6000平米的產品市場銷售狀況相對良好
總部基地——客戶構成
總部基地——主力客戶
置地星座——基本概況及優劣勢分析
置地星座——產品結構及麵積
置地星座——技術指標
置地星座——客戶分析
華遠·首府——項目概況及優劣勢分析
華遠首府——產品結構及比例
華遠·首府景觀
華遠·首府---內部空間
德勝尚城——項目概況及優劣勢分析
德勝尚城——產品結構及比例
德勝尚城——項目特色
非中心-中弘國際商務花園
矽穀亮城——項目概況及優劣勢分析
矽穀亮城——產品結構及比例
矽穀亮城——項目特色
玉泉慧穀——項目概況及優劣勢分析
玉泉慧穀——產品結構及比例
玉泉慧穀——規劃布局特色
鳳凰城三期
競爭項目產品結構及比例統計
潛在競爭項目和可類比項目供應小結
3000平米以上獨棟產品市場銷售情況小結
3000平米以上獨棟產品客戶情況小結
3000-6000平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少
本案的價值提升關鍵點——獨棟辦公
獨棟辦公是本案產品定位的原則和基本出發點
在現有2.0以上容積率和35米限低條件下
如何進一步滿足2.0以上容積率的條件？——適當拆分容積率
本案產品組合化定位——3000-6000平米及以上獨棟辦公
本案客群定位
以價值創造市場——本案針對各類客群需求的價值點
郊區化辦公產品形成的重要因素
產業結構的變化——催生郊區化辦公產品的重要因素
經濟結構的變化——促進郊區化辦公產品規模發展的重要因素
辦公需求多元化——推動北京郊區化辦公發展
郊區化辦公產品與城市中心高層傳統寫字樓的區別
企業自建郊區化獨棟的拿地途徑受到政策製約
1500-2000平米市區租售客群——同樣總價、更大麵積，預留發展空間
3000-6000平米市區租賃客群——3-4年租金可購置獨棟辦公
3000-6000平米市區購置客群——同樣麵積、更低總價
6000平米以上的辦公客群——同樣麵積、更低總價
以競爭力規避風險——本案的抗風險力與盈利能力分析
本案規避風險的途徑之一——打造項目核心競爭力
本案定位對比市區集約化寫字樓產品的競爭優勢
本案定位對比1000-2000平米郊區化獨棟辦公產品的競爭優勢
本案定位對比3000-6000平米及以上的郊區化獨棟辦公產品的競爭優勢
本案規避風險的途徑之二——產品設計的靈活組合與拆分
3500-4000平米/單元作為基本設計單元
產品靈活組合的意義——滿足企業擴展需求
產品靈活拆分的意義——規避大體量營銷風險
本案的盈利能力論證：綜合經濟分析
靜態經濟分析假設前提
前期工程費——682萬元
建安工程費——28700萬元
基礎設施費用——2000萬元
本案銷售收入測算——65000萬元
投資經濟效益分析——稅後利潤率22.8％，盈利能力可觀
動態經濟分析假設前提
工程進度施工計劃表
項目投資現金量量分析——投資峰值近2億元，
項目動態經濟分析——投資回收期12-13個月
動態經濟分析的附加說明
本案抗風險力小結
B地塊現有產品的市場形象——中小企業獨棟或部門獨棟
本案定位成功的關鍵——在限製條件下實現獨棟辦公產品的突破性升級
真正實力型企業獨棟——一個企業、一個獨棟、一個夢想
本案定位的驗證——SWOT優化
通過本案定位SWOT如何優化
本案SWOT分析
本案的突破性產品升級定位實現A+B模式的價值最大化
本案產品規劃設計建議
總體規劃設計的六大原則
規劃設計原則——標誌性
規劃設計原則——獨立性
規劃設計原則——展示性
規劃設計原則——融合性
規劃設計原則——靈活性
規劃設計原則——生態性
產品布局建議
創造CBD平層辦公無法實現的辦公空間——展示性大堂、陽光中庭
創造CBD平層辦公無法實現的辦公空間 ——室內綠化空間與室外景觀的有機結合，實現庭院式辦公
創造CBD平層辦公無法實現的辦公空間——獨立空中花園式總裁辦公區
創造CBD平層辦公無法實現的辦公空間——躍層、退台、半室外空間
建築風格——在生態性、獨立性的基礎上突出商務感
獨立出入口設計
標準層麵積、層高（淨高）、使用率
地下車庫及功能創新
電梯、智能化、空調、供電
會所、會議中心
員工餐廳、茶餐廳
銀行、便利店、小型超市
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