嶗山項目發展策略與物業發展建議(PPT 133頁)

項目顧問工作階段劃分
報告思維導圖
項目區位和交通——位於交通便利、景觀資源豐富的公認豪宅區
地塊指標——中等容積率、小規模項目
項目界定——公認豪宅區，具備海景景觀和山地資源的小規模住宅項目開發
青島經濟穩步上升,房地產處於快速發展期
隨著青島近年來經濟的快速發展，房地產投資增長穩定
青島市區04年以來的土地出讓情況——海邊與嶗山風景區土地稀缺
房地產市場供應、需求穩定增長，市場發展平穩，供需基本平衡
市區地產板塊——城市內部板塊和地段層級已經形成，價格和物業檔次形成明顯區隔
整體房地產市場小結
市南區的東南部和嶗山南部濱海一線形成了具有城市標杆意味的豪宅聚集區
豪宅市場區位的變遷——由沿海一線向二三線集中
豪宅產品的發展——項目密度趨於增大，規劃、園林品質有所提升
豪宅產品的供應量和消化量——供應量和 消化量基本持平，市場發展平穩
青島豪宅年消化量在15萬平米左右，在售的項目總規模約18萬平米，未來兩年供應總量在100萬平米以上
青島豪宅按距海岸線的距離呈現三個價格梯度——海景仍然是豪宅的關鍵溢價因素
豪宅區又根據功能的不同形成了城市豪宅、景觀豪宅、商務豪宅三個亞板塊
三個亞板塊特征明顯，本項目所屬的景觀豪宅板塊居住價值最高
豪宅產品的分類——依照項目價值點的不同，可以分為資源型豪宅、舒適型豪宅和經濟型豪宅
資源型豪宅——占據絕對強勢的山海資源，並將這一優勢極度放大
舒適型豪宅——注重產品本身的品質，項目的主訴求點是宜居的高品質住宅帶來的尊貴感
經濟型豪宅——占據一定的山海資源，用相對較低的總價，吸引一部分高端人群
豪宅的三類產品對應著三類客戶——依總價承受能力的不同表現出明顯差異
資源型豪宅客戶——金字塔最頂端的財富人群
舒適型豪宅客戶——關注產品細節，追求生活的尊貴感、身份感
經濟型豪宅客戶——關注物業品質，追求品質生活
關於客戶
豪宅市場分析小結
本項目所麵臨的競爭主要是浮山前景觀豪宅板塊內部的競爭
亞麥山城——18萬平米山、海景資源，中等規模項目
亞麥山城主要賣點——區位+環境
亞麥山城1期產品配比——兩居套數比例為22%，三居套數比例為78%
亞麥山城的銷售狀況——月均速度15~16套，旺季時達到月均20~30套
亞麥山城的優劣勢分析——規劃、產品都缺乏特色，賣的是板塊位置和環境
魯能領秀城——69萬平米占據一線海景的全產品線大盤
魯能領秀城產品配比——產品種類豐富，總體容積率較低
魯能領秀城高層戶型配比——總麵積區間50~300 ㎡以上，戶型種類豐富
魯能領秀城的優劣勢分析——賣一線海景+複合社區
我們有什麼？
項目本體資源
人文資源不能成為產品的競爭力；但可以成為項目特色
海岸是青島的靈魂
灣區一直以來也都是富人區的代表
市區內的山脈——不僅僅是稀有
山居是尊貴的象征
青島市場山的價值沒有被充分挖掘
項目本體資源——台地
本體資源價值判斷
房地產項目發展策略模型
本項目發展方向在於產品產異化的市場策略
青 島——前所未有的，耳目一新的；——居山、海景豪宅
本項目將以前所未有的形象進入青島市場
項目定位
客戶定位
核心客戶/重點客戶特征
產品中如何體現動漫色彩？
動漫意味著什麼——這是動漫
——這也是動漫
——這還是動漫
動漫已經發展成為一種產業，一種文化
然而……
園林規劃主題或部分細節上體現創意與藝術氣質
公建設施體現動漫主題與
案名推薦
物業發展建議前提與原則
物業發展建議內容
產品形式建議原則
香港半山——Branksome Grande
香港半山——Tregunter Tower
香港半山——Tavistock、譽皇居
規劃布局調整建議
世聯對於整體規劃方案基本認同
若幹調整建議——安置區單獨設立出入口，減少對商品住宅區的影響；便於有效做出區隔
若幹調整建議——洋房布局適當錯開，保證園林景觀最大化利用
若幹調整建議——西側兩棟高層組合，提高高層間距
若幹調整建議——社區環路部分位置加寬，設置停車位；社區內部不設車行道
物業發展建議
戶型麵積與物業配比
市場主流狀況
產品定位——戶型麵積及配比建議
戶型設計：香港半山Tavistock
戶型設計——香港半山Tregunter Tower
北京棕櫚泉國際公寓
景觀效果
觀景電梯
設置部分越層，作為標杆產品
高層建築風格
通過增加線條或采用弧形陽台與窗台豐富立麵，景觀價值最大化利用
外立麵材料建議在低處使用少量石材，保持高檔形象，高處使用麵磚，節省成本
屋頂設計
洋房立麵風格建議
洋房戶型特色
洋房大開間、短進深
大露台、落地窗
步入式陽台
一層贈送私家庭院
完善的功能空間
精彩的情趣空間
周到的人性化設計細節
目前青島市場在售項目特征
本項目園林景觀競爭策略
園林景觀設計要點
園林品質的明顯提升——園林景觀要有核心主題，突出的景觀軸線；配合整體規劃的序列感
園林品質的明顯提升
利用原生地形，突出台地意趣，體現特色
小型廣場、水係、景觀亭等營造變化豐富的坡地景觀
同時強調觀賞性和可參與性
章顯高檔形象，突顯身份
配套的內容
會所的功能空間和麵積建議
配套位置建議
采用現代風格，成為社區景觀的一部分
市場價格定位
經濟分析見附件！
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