某國際商務城商業項目顧問報告(PPT 122頁)

議程
內容提要
EXECUTIVESUMMARY
製造業遷移的規律表明，製造業作為昆山乃至江蘇省的增長引擎將難以長期持續
發展現代服務業是江蘇省保持長期競爭力的重要戰略
而從製造業集聚的地區發展到現代服務業發達的地區需要在多方麵實現轉變
商務城發展現代服務業的遠景目標
除了產業發展目標以外，商務城應設立符合科學發展觀的均衡目標
商務城2020年將成為集住宅、辦公、商業功能為一體的新型衛星城
就業人口將達到29萬，常住人口35萬
商務城將擁有長三角地區一流的工作和生活環境
業務流程的外移/外包是現代服務業中適合商務城發展的核心產業
發達國家將非核心業務流程外移/外包到低成本國家將成為全球服務貿易中增長最快的項目
商務城在流程外移/外包行業的製勝戰略要分三步走
同時，發展連鎖零售行業的區域物流中心可以成為商務城近期的經濟增長引擎
商務城成功的關鍵是獨特的、針對核心產業的價值定位
同時推出有針對性的優惠措施
為了達到戰略目標，商務城近期必須盡快采取戰略舉措
完善管委會/開發公司組織、盡快配備資金、盡量市場化建設和招商主體
商務城在功能布局上應平衡主題分區和街區用途的多樣性
並吸取建設次序的失敗案例教訓...
商務城應在外移/外包領域率先成立全國性的行業協會/促進機構
商務城應吸引職業教育和培訓的服務機構/企業，創造可持續競爭力
招商中介公司作為招商主體
機會性產業的突破點是連鎖零售行業的地區配送中心
近期的關鍵駐商應是印度正在尋求進入中國市場的BPO/ITO公司，以及其它外資BPO/ITO公司
價值訴求的關鍵之一是以江蘇省、蘇州/昆山市政府訂單為契機吸引領先的業務流程外包企業
商務城需要爭取省領導的支持，引進首批中國領先的金融機構後台處理中心
商務城應細化實施計劃，明確未來三年的裏程碑（1/2）
商務城應細化實施計劃，明確未來三年的裏程碑（2/2）
財務測算模型主體和目的
由於土地增值和公共財政回報，商務城管委會/開發公司將在2012年實現正淨現金流
二級開發商的內部收益率敏感性分析
商務城的成功迫切需要省領導的決策和支持
潛在駐商更需要看到昆山市領導建設商務城未來一年的舉措
部分訪談名單
商務城應確立近期、中期和長期的階段性目標
中國的流程外移/外包市場剛剛起步，增長前景廣闊
在對核心產業普遍適用全國領先的優惠政策之外，有針對性地與潛在關鍵駐商展開優惠措施的商談
...保持開發過程中商務辦公、居住和商業功能的完整
建設公共交通，真正進入上海的一小時經濟圈
針對核心產業潛在駐商的共同要求，創造良好的18新利真人网 環境
與長三角地區二級城市的大專院校的就業指導中心建立聯係
通過雇傭一流的獵頭公司尋找招商中介公司管理團隊
商務城應委托專業公司製定品牌運作方案和新的宣傳招商材料以突出商務城的價值定位
在商務城的土地開發模式上也可嚐試不同的模式
附錄
模型基本假設前提
財務模型總體邏輯框架（1/2）
財務模型總體邏輯框架（2/2）
各產業銷售收入貢獻和GDP貢獻
銷售收入模塊主要假設：核心行業收入
核心行業的進入商業城的漸進式發展假設
各業態土地使用麵積預測
商務城管委會/開發公司收入主要假設
商務城管委會/開發公司成本主要假設
二級開發商收入主要假設
二級開發商成本主要假設
稅收分成現狀
商務城應引入戰略性的地產開發商
具有合作潛質的國外房地產開發商1/2
具有合作潛質的國外房地產開發商2/2
具有合作潛質的國內房地產開發商(2/2）
我們建議采用三步走的方式進行潛在租戶的選擇
高增長但麵臨成本壓力的行業會將非核心業務流程轉移或外包的傾向性較高
商業銀行中股份製銀行、地方商業銀行和部分外資銀行的流程外移或外包具有較高的可能性
商務城應當在進一步了解和接觸潛在招商對象後，確定關鍵目標銀行
保險業中第二團隊的流程外移或外包可能性較高
商務城應當采用一係列的篩選標準確定關鍵目標保險公司
高科技行業的業務流程外移/外包機會集中在針對個人消費者的行業
商務城具有建立連鎖零售行業區域物流配送中心的條件
零售行業區域分銷中心的機會存在於各類大型賣場
同時，應以物流配送中心為切入點，發展零售行業的業務流程和IT外包業務
業務流程外包供應商主要分成4類
目前在中國已經形成一定規模的大多集中在大連和上海
大量業務流程外包供應商對於進入中國市場興趣濃厚
商業銀行目標租戶
保險目標租戶–人壽險
保險目標租戶–財產險
零售目標租戶
高科技–電子製造業
並且將價值定位具體體現到針對不同行業潛在駐商的吸引“方案”中
外包行業：業務流程外包（BPO）
外包行業：IT外包（ITO）
外移行業：商業銀行/保險業
外移行業：連鎖零售行業采購、配送中心
外移行業：消費類高科技行業
針對商務城的情況，我們設計了招商工作的五步法
進行行業分析，挖掘潛在客戶
收集行業信息和客戶信息的不同渠道舉例
關鍵行業和潛在客戶清單
初步接觸並了解客戶需求
充足的準備是保證成功訪談的第一步
迅速總結關鍵信息並擬定客戶跟蹤計劃是非常有效的工作方法
現代服務業招商的重要途徑：國際路演的前期充足準備工作是成功路演的關鍵
成功的國際路演必須突破傳統的招商考察模式
進行競爭性分析，製定個性化入駐方案
理清商務城和其它開發區優劣勢以製定相應的競爭策略
進行進一步接洽和實質性談判
利用招商對象得分表量化的篩選潛在入駐企業
集中火力引入標誌性駐商/投資者-案例分析：英特爾聯姻成都
英特爾主要是靠大量提問來了解每個候選城市
招商的成功需要開發區各部門的團隊精誠合作
高層領導的直接參與並幫助企業解決實際問題是影響投資者決策的重要因素
“招商五步法”是一個循環往複、持續跟蹤的過程
..............................