某國際商務寫字樓項目營銷提案(PPT 70頁)

金脈?皇城國際
——城市中心商務新地標
市場及項目概況
北京寫字樓市場概況
寫字樓總麵積：55604平米
單層麵積約5000平米，隨樓層升高逐漸遞減
層高3.5米，淨高約2.6——2.7米
使用率約70%
17部通力高速電梯，梯速達2.5米/秒
停車位479個
吊頂、乳膠漆牆麵交房
LOW-E玻璃幕牆
5A智能化係統
寫字樓供應
寫字樓供應仍集中放量，上半年新增153萬平方米；
海澱和朝陽供應量占上半年總供應量的68％；
東部商圈供應寫字樓58.5萬平方米，西外、兩廣大街和南三環區域供應加大；
CBD供應寫字樓28.3萬平方米，多為中高檔項目；
東二環供應超過20萬平方米；
供應影響因素之一：奧運效應促進寫字樓放量；
供應影響因素之二：4、5號線地鐵即將開通，南三環配套不斷完善
寫字樓銷售
2006年上半年寫字樓銷售麵積73.7萬平方米；
朝陽區寫字樓銷售36.7萬平方米，為各區最高；
東二環寫字樓銷售走旺，CBD和中關村表現差強人意；
上半年銷售均價14904.3元/平方米，寫字樓成交價格走勢平穩；
銷售價格在16000元/平方米的寫字樓成交量最大，達到27萬平方米；
崇文區異軍突起，銷售均價達到16228元/平方米，而東城和朝陽表現平淡；
金融街商圈寫字樓銷售均價每平米接近兩萬元，東二環成交價格接近CBD，中關村寫字樓價格仍徘徊不前；
以文化創意產業為賣點的寫字樓迅速發展；
銷售影響因素之一：大單提升東二環銷售；
銷售影響因素之二：金融街開發接近尾聲，區域寫字樓價值上漲
項目位處北二環安定門外大街上，非傳統商務區
周邊缺乏新型、甲級寫字樓
項目周邊擁有一定人文景觀如地壇、雍和宮等
交通相對通達，擁有一定數量的公交路線，鄰近安定門地鐵站
項目硬件水平領先於周邊現有的眾多樓盤，在未來租賃市場上有較強競爭力
項目建築新穎，具有地標性特征，有助於未來進駐企業形象提升
周邊央企、市企不少，不缺實力自用客戶
暫定銷售價格不低，相對於其他同價位項目優勢不明顯
項目周邊主要商業情況
三利百貨12000平方米、
巨庫：30000平方米
東城文化館：7600平方米
東城圖書館：11500平方米
糖果娛樂空間（KTV DISCO BAR）：4000平米
天客隆和平裏店：800平米
京客隆和平裏店：1800平米
地壇體育館：13600平方米
項目商業麵積10107平米
臨街麵長超過120米，進深約57米，柱間距8.7米
首層層高7.5米，二層層高4.2米
使用率接近60%（整層計算）
兩部自動扶梯
停車位479個（與寫字樓共用）
非傳統商業區，商業氣氛不濃
周邊現有商業不多且經營情況並非理想
鄰近項目的“巨庫”因產權式銷售紅極一時，但現況淒涼
周邊缺乏具代表性的區域綜合商業
餐飲娛樂業生存空間較大，零售業阻力較大
商業覆蓋範圍因交通、人口等原因較難突破區域局限
進深較大、二層層高較低、垂直交通不夠等因素不利於銷售
硬件配置尚有待加強，尤其在滿足餐飲條件方麵
暫定銷售價格不低，較其他同價位項目優勢不明顯
城市中心商務新地標
——安外大街唯一甲級綜合體
——舍我其誰的皇冠級商務領地
——升級區域綜合商業的世紀之作
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