某中心區別墅項目定位報告(PPT 128頁)

項目任務梳理
目標實現
項目價值體係的建立
項目屬性定位模型
項目分析
項目交通便利，路網通達性較好，項目所受噪音汙染較小。
項目南向有海景和良好市政公園景觀，但是受前麵別墅用地不確定性的影響，景觀資源的利用性存在一定困難
本項目屬於緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環境純淨、交通便利的別墅項目
項目所屬寶安中心區是深圳市規劃、起點較高的新城市區域中心
交通將促進城市的西移，拉進了寶安中心同城市的距離，商業氛圍的形成將進一步促進寶安中心的城市化
寶安中心區將是未來深圳濱海城市重要形象標誌，是深圳的名片之一
政府和開發商處於搏弈狀態，2006年的政策出台將指向豪宅，而2006年豪宅放量很大，所以對市場和客戶的把握將越發重要
從2005年寶安市場的供需來看，寶安中心區的價值不斷被認可、提升，目前成交均價達到5833元/平米，關內成交客戶近50%。
從近兩年寶安中心區供應來看，低密度高檔物業缺少，而當地客戶購買力強勁，當地客戶對低密度高檔物業的需求沒有得到滿足
目前深圳別墅分布以城市別墅和景觀別墅分布較為集中
2007-2008年市場可能推出的別墅項目
本項目將鎖定尖崗山為競爭對手
從兩個項目指標分析來看，兩個項目雖然沒有直接競爭，但由於推出時間和地域的原因，將會有一定競爭，建議本項目提前放出信息，以攔截部分地緣客戶。
獨棟最大化和舒適產品最大化是項目價值最大化關鍵
世聯沉澱：各類產品的適應性容積率分析
價值最大化下產品規劃建議
物業檔次越高對項目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高
獨棟對各項因素要求都比較高之外，相比之下TOHO的敏感程度稍低
建築風格建議—有地中海風情的新古典風格
建築風格建議—如果能做到純粹的地中海風格，也是一種新奢華主義的體現
濱海元素及風情的營造會給人們帶來輕鬆、自由的感覺
建議獨立別墅、部分TOHO及會所增加觀景台
通過定製式服務增加每戶入戶的身份感和標識感
細節營造將帶來良好的體驗，而體驗將會產生價值
建議在小區營造休閑而富有情調的大道，同時有一些可供大家分享的空間
會所是交往的場所，是新奢華主義的體現

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