舊城改造項目工作要點介紹(PPT 77頁)

舊城改造項目工作要點介紹
幾個關鍵名詞
與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。
在土地一級運營實施過程主要包括三個階段
前期準備工作流程
拆遷實施階段工作流程
開發實施階段工作流程
舊城改造涉及政府、開發商、村民的三方利益，一切美好願望的實現都要基於利益博弈
三方在拆賠談判中的具體分工和工作
開發模式
城市更新主要的運作模型研究
城市更新運作模型研究
大規模、多功能的城市更新項目主要采用MUT模式
MUT模式的組織實施流程
部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發，是舊城改造項目的基本思路
舊城改造中7種盈利模式
舊改項目分為一級開發收益和二級開發收益兩大類盈利模式
模式一：城投自主進行一級開發
城投自主進行一級開發模式評價
模式二 ：城投尋求合作開發，並約定投資回報率
城投自主進行融資型合作開發模式評價
模式三：城投謀求戰略性合作開發，並按股分紅
戰略性合作進行一級開發的模式分析
總結：進行一級開發合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰略性合作兩種主要形式
城投是否在一級開發後介入二級開發，取決於地塊價值的提升速度及其在項目整體中的重要性
模式四：城投取地自主進行二級開發
模式五：城投取地轉讓變現
模式六：城投與其他公司合作取地進行二級開發
……綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發權，根據具體情況獲取二級開發和土地增值收益
一些非盈利文化娛樂項目也可以采取BOT項目招商方式開發，城投通過協議獲得招商傭金
拆賠方案
拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式
“實物賠償，產權置換”的關鍵因素是拆賠比
拆賠模式
月川村改造共形成六種補償方案
製定拆賠方案的技術路線
拆賠方案實施過程
拆遷補償在實踐中的細節
設定拆賠方案之關鍵
經濟測算及評價
經濟測算基礎及前提
成本細項（總投資）=開發成本+開發稅費
收入細項=賣房+賣地+商業性物業持續經營收入
項目利潤測算
項目經濟收益指標及評價。
風險性分析
內部收益率IRR：使投資方案在計算期內各年淨現金流量的現值累計等於零時的折現率
提高利潤率的主要方式及選擇順序
舊改的組織構架
比較理想的舊改項目組織結構
舊改項目政府招商條件
舊改項目可能的優惠政策
各項手續的辦理
主要風險控製
舊改項目對於開發商的關鍵點
舊改項目關鍵點：
舊城改造對於開發商的挑戰
舊改項目調研中應該關注的方麵
在過去的兩個多月中，項目組成員進行了大量的數據收集與相關研究
深入一線，獲得真實資料，訪談+調研，掌握村民改造意願和安置補償要求，
村內所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條件
82%村民要求宅基地+貨幣補償；100%村民要求住聯排別墅；90%以上村民要求改造後有穩定的生活收入或工作機會
考慮月川村民要求和可能的補償內容，我們通過六項補償內容的組合來設計補償方案
補償水平從低到高，我們提出三個補償方案
若利益驅動村民居住公寓或說服海航地塊異地安置，則有兩個補償方案
村民要求與政策標準集中反映在村民還建房類型
若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六
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