北京市人民法院民事審判實務疑難問題會議(doc 16頁)

北京市人民法院民事審判實務疑難問題會議內容提要：
與會少數人員認為，目前我國的法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私房買賣以及農村私房買賣合同應認定無效的明確規定。因此，農村私有房屋買的買賣應認定為有效。從法律後果來看，認定合同有效不僅有利於製約農民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利於穩定現有的房屋占有關係；而且“當事人不得因自己的錯誤行為而獲利”，對出賣人事後主張合同無效進行必要的限製，有利於維護買受人的善意信賴，這也是“禁發言”和誠實信用原則的要求。
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涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。　
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要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全麵考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

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