房地產評估概述(PPT 46頁)

房地產評估
§2.1房地產價格的概念和特征
一、房地產價格的概念
1.價格
2.房地產價格
二、房地產價格的形成條件
1.房地產本身具有效用性。
2.房地產的相對稀缺性。
3.房地產存在有效需求。
例如：
對於一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中：
1.甲家庭需要，但是買不起；
2.乙家庭買得起，但是不需要；
3.丙家庭既不需要，也買不起；
4.丁家庭既需要，也買得起。
在上述情形中，隻有丁家庭對該套住房有需求。
有支付能力的需要才是需求。
三、房地產價格的特征
四、房地產價格的特征
四、房地產價格與一般物品價格的異同
1.房地產價格與區位關係密切，一般物品價格與區位關係不大；
2.房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格；
3.房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品主要是買賣價格；
4.房地產價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品價格不易受交易者的個別情況左右；
5.房地產價格形成的時間通常較長，一般物品價格形成的時間通常較短。
§2.2房地產市場與供求
一、房地產市場
1.房地產市場的結構
2. 房地產市場的特點
二、房地產供求與價格
1.房地產需求
生產性需求、消費性需求、投資性需求
決定房地產需求量的因素有哪些？
該種房地產的價格水平；
消費者的收入水平；
消費者的喜好；
相關物品的價格水平；
消費者對未來的預期。
2.房地產供給
潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類的房地產量+
其他種類的房地產轉換為該種房地產量+新竣工量
決定房地產供給量的因素有哪些？
該種房地產的開發成本；
該種房地產的開發技術水平；
房地產開發企業和擁有者對未來的預期。
三、房地產供求狀況的分類
全國房地產總的供求狀況；
本地區房地產總的供求狀況；
全國同類房地產的供求狀況；
本地區同類房地產的供求狀況。
2.3房地產價值和價格的種類
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