住宅小區物業管理服務方案(DOC 52頁)
住宅小區物業管理服務方案(DOC 52頁)內容簡介
第一章整體管理方案策劃.....1
一、項目調研.....1
二、管理目標——構建“文化社區”.....2
（一）倡導“全員參與”的管理文化.....2
（二）推廣“平等互動”的服務文化.....2
（三）營建“和睦親善”的社區文化.....3
（四）塑造“親和人文”的環境文化.....3
三、**小區管理模式.....3
四、擬采取的管理服務措施.....4
（－）實施“質量、成本雙否決”運作機製.....4
（二）建立“加油站式”的員工培訓機製.....4
（三）實現與城市商業住宅區的資源共享.....5
（四）建立“物業管理信息島”.....5
（五）倡導開放式的管理服務.....5
（六）提供個性化的裝修套餐服務.....6
（七）構建服務平台——客戶服務中心.....7
（八）構建網絡化的物流鏈——虛擬倉庫.....7
（九）管理體係的全麵整合和提升.....7
（十）致力於共用設施、設備的循環改進.....7
（十一）引入直飲水係統（遠期目標）.....7
第二章管理機構設置和規章製度.....8
一、機構設置、部門職責等.....8
（一）機構設置.....9
（二）管理框架的組織框圖.....10
二、管理規章製度、小區近期目標和遠期目標.....13
(一)管理規章製度.....13
(二)崗位工作標準.....13
(三)考核辦法及落實措施.....13
(四)近期目標和遠期規劃.....14
三、物業用房經營及折舊方案.....15
（一）物業用房的配備和利用.....15
（二）辦公設備配備.....16
（三）辦公設備、設施折舊安排.....17
第三章管理人員的配備和管理.....18
一、人員配備及培訓計劃和內容.....18
（一）“**小區”人員配置表.....18
（二）員工基本培訓方案.....19
二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機製.....20
（一）錄用.....20
(二)考核.....20
(三)員工獎懲.....21
三、人員上崗儀表、行為、態度標準.....21
(一)儀表.....21
(二)行為.....21
（三）態度.....22
第四章企業創優規劃和具體實施方案.....23
一、爭創“物業管理優秀住宅小區”的可行性方案.....23
二、房屋設施、設備管理，維修管理方案.....24
三、市政等公共設施管理具體實施方案.....27
四、環境衛生的具體實施方案.....28
五、綠化養護管理的具體實施方案.....29
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案.....30
七、各類管理檔案的建立與管理.....32
第五章社區建設.....32
一、文明社區創建工作、配合社區活動安排.....32
(一)文明社區創建工作.....32
（二）社區活動的設想及活動計劃.....33
（三）社區活動的製度.....33
（四）場地安排.....33
二、支持、配合業主委員會及社區居委會工作.....33
第六章初期管理措施.....34
一、前期管理人員安排、管理、監督及配合方案.....34
(一)房屋前期物業管理工作.....34
(二)竣工驗收配合及建認方案.....34
二、無償便民服務措施，有償服務項目及收費標準.....37
（一）常規性、委托性、特約性服務內容.....37
（二）無償服務、有償服務項目及收費標準.....38
三、入住公約、入住手續及相關工作等程序和製度.....43
（一）入住公約（按建設部樣本）.....43
（二）入住管理方案.....43
四、管理服務收費標準公布上牆及做好宣傳工作.....45
五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施.....45
（一）依法管理裝修和違章搭建措施.....45
（二）外觀管理措施.....47
（三）裝修高峰期間管理.....47
六、車輛進出、流動人口、噪音控製等管理措施.....48
第七章物業維修養護計劃和措施.....49
一、共用部位和共用設施的維修養護計劃及措施.....50
（一）共用部位、共用設施的維修養護計劃.....50
(二)相關措施.....50
二、住戶報修、維修回訪製度。.....50
第八章創新措施.....51
一、監控係統安裝管理、維護.....51
二、高科技在物業管理中的應用設想.....51
三、辦公、財務、檔案資料等計算機應用。.....51
第九章企業經濟效益.....51
一、收入、支出項目預算書.....52
（一）收入測算表（見附表2）.....52
（二）支出測算表（見附表3）.....52
(三)收支預算彙總表.....53
二、年度盈虧持平及增收節支計劃.....53
(一)分析盈虧情況.....53
(二)收費上的欠費和拒交對策.....53
（三)分列年度持平計劃(見附表5).....54
三、建立收支公開、監督製度.....54
四、以業養業發展計劃.....55
附表1規章製度、崗位工作標準、考核辦法.....55
附表2年收入測算表.....57
附表3人工費用測算表.....58
附表4環境衛生、公共能耗等管理費測算表.....58
附表52007-2009年度**小區收支測算彙總表.....60
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一、項目調研.....1
二、管理目標——構建“文化社區”.....2
（一）倡導“全員參與”的管理文化.....2
（二）推廣“平等互動”的服務文化.....2
（三）營建“和睦親善”的社區文化.....3
（四）塑造“親和人文”的環境文化.....3
三、**小區管理模式.....3
四、擬采取的管理服務措施.....4
（－）實施“質量、成本雙否決”運作機製.....4
（二）建立“加油站式”的員工培訓機製.....4
（三）實現與城市商業住宅區的資源共享.....5
（四）建立“物業管理信息島”.....5
（五）倡導開放式的管理服務.....5
（六）提供個性化的裝修套餐服務.....6
（七）構建服務平台——客戶服務中心.....7
（八）構建網絡化的物流鏈——虛擬倉庫.....7
（九）管理體係的全麵整合和提升.....7
（十）致力於共用設施、設備的循環改進.....7
（十一）引入直飲水係統（遠期目標）.....7
第二章管理機構設置和規章製度.....8
一、機構設置、部門職責等.....8
（一）機構設置.....9
（二）管理框架的組織框圖.....10
二、管理規章製度、小區近期目標和遠期目標.....13
(一)管理規章製度.....13
(二)崗位工作標準.....13
(三)考核辦法及落實措施.....13
(四)近期目標和遠期規劃.....14
三、物業用房經營及折舊方案.....15
（一）物業用房的配備和利用.....15
（二）辦公設備配備.....16
（三）辦公設備、設施折舊安排.....17
第三章管理人員的配備和管理.....18
一、人員配備及培訓計劃和內容.....18
（一）“**小區”人員配置表.....18
（二）員工基本培訓方案.....19
二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機製.....20
（一）錄用.....20
(二)考核.....20
(三)員工獎懲.....21
三、人員上崗儀表、行為、態度標準.....21
(一)儀表.....21
(二)行為.....21
（三）態度.....22
第四章企業創優規劃和具體實施方案.....23
一、爭創“物業管理優秀住宅小區”的可行性方案.....23
二、房屋設施、設備管理，維修管理方案.....24
三、市政等公共設施管理具體實施方案.....27
四、環境衛生的具體實施方案.....28
五、綠化養護管理的具體實施方案.....29
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案.....30
七、各類管理檔案的建立與管理.....32
第五章社區建設.....32
一、文明社區創建工作、配合社區活動安排.....32
(一)文明社區創建工作.....32
（二）社區活動的設想及活動計劃.....33
（三）社區活動的製度.....33
（四）場地安排.....33
二、支持、配合業主委員會及社區居委會工作.....33
第六章初期管理措施.....34
一、前期管理人員安排、管理、監督及配合方案.....34
(一)房屋前期物業管理工作.....34
(二)竣工驗收配合及建認方案.....34
二、無償便民服務措施，有償服務項目及收費標準.....37
（一）常規性、委托性、特約性服務內容.....37
（二）無償服務、有償服務項目及收費標準.....38
三、入住公約、入住手續及相關工作等程序和製度.....43
（一）入住公約（按建設部樣本）.....43
（二）入住管理方案.....43
四、管理服務收費標準公布上牆及做好宣傳工作.....45
五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施.....45
（一）依法管理裝修和違章搭建措施.....45
（二）外觀管理措施.....47
（三）裝修高峰期間管理.....47
六、車輛進出、流動人口、噪音控製等管理措施.....48
第七章物業維修養護計劃和措施.....49
一、共用部位和共用設施的維修養護計劃及措施.....50
（一）共用部位、共用設施的維修養護計劃.....50
(二)相關措施.....50
二、住戶報修、維修回訪製度。.....50
第八章創新措施.....51
一、監控係統安裝管理、維護.....51
二、高科技在物業管理中的應用設想.....51
三、辦公、財務、檔案資料等計算機應用。.....51
第九章企業經濟效益.....51
一、收入、支出項目預算書.....52
（一）收入測算表（見附表2）.....52
（二）支出測算表（見附表3）.....52
(三)收支預算彙總表.....53
二、年度盈虧持平及增收節支計劃.....53
(一)分析盈虧情況.....53
(二)收費上的欠費和拒交對策.....53
（三)分列年度持平計劃(見附表5).....54
三、建立收支公開、監督製度.....54
四、以業養業發展計劃.....55
附表1規章製度、崗位工作標準、考核辦法.....55
附表2年收入測算表.....57
附表3人工費用測算表.....58
附表4環境衛生、公共能耗等管理費測算表.....58
附表52007-2009年度**小區收支測算彙總表.....60
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