蘇州觀風商場策劃案(DOC 29)

壹、觀前概述
1 、地理位置
蘇州是一座擁有 2500 多年曆史的著名曆史文化名城和世界遺產保護所在地，它處於中國
兩大經濟帶 “ 東部沿海經濟帶和長江經濟帶 ” 的交彙處，是久負盛名的 “ 魚米之鄉、園
林之城、文萃之幫和絲綢之府 ” 。
觀前地區地處蘇州古城中心位置，總占地麵積 52.4 公頃，東起臨頓路，南至幹將路，北
依舊學前、因果巷，西達人民路，是蘇州商貿和文化的中心。


2 、商業中心成因
一千七百多年前，觀前地區建起了真慶道觀，由於道觀的興盛而帶來了大量人群，街市
逐漸興盛起來，並帶來了商機，在道觀內外，逐漸形成了商業市麵。清末蘇州遭受戰亂
，尤其是閶門一帶繁華商市毀於兵亂，人們都到市中心謀求發展，這才促成了觀前的興
起。同時由於觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當時中
國為數不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內大部分富戶也都散居在臨頓路
附近的街巷中，購買力強，於是觀東商市首先興起。逐漸觀前南市開始取代閶門、南浩
街繁榮起來，並初步形成具有一定規模、行業較齊全的商業街。觀前街是當年蘇州最有
氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。

3 、今日概況
在近百年的曆史變化和大蘇州概念下，觀前地區成為了市中心的中心，商貿中的核心地
區。
1982 年 6 月，觀前被正式定為步行街； 1999 年市政府啟動了觀前地區改造工程。
從啟動至今，蘇州人跨世紀進行的觀前地區整治更新這一浩大工程，業已走過一二期和
三期共三個階段，累計完成工程投入 8 億餘元。蘇州市民自豪地把觀前工程評選為建國
50 年來 “ 心目中的 20 件大事 ” 之一，並列為近 16 年來 “ 十大民心工程 ” 排行榜的榜首。

一個集商業、旅遊、文化、宗教為一體的步行商業街已呈現在世人的麵前，這就是蘇州
格調高雅的城市中心。待到華燈初上，觀前街所有建築上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾
勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動人。在反射燈、霓虹燈、街燈的映照下，觀前街越
發顯得亮麗繁華、絢麗多姿。

4 、觀前客流量
數據顯示，觀前地區的日平均人流量已由整治前的 8 萬多人次增加到 12 萬人次左右，節
假高峰甚至超過了 35 萬多人次，人流結構中市民與遊客的比例則由改造前的 17 ： 3 改寫
為 2 ： 1 。通過問卷調查，人流量中本市人口約占 40% ，外地人口約占 60% ；購物約占 35%
，旅遊與休閑的約占 65% ；青年約占 70% ，中老年人約占 30% ；外賓約占總人數的 0.2% 。
“ 遊蘇州不逛觀前乃憾事 ” 已成眾多外地來蘇遊客的共識。而區內各大商場的銷售額也
翻起 “ 跟鬥 ” ，平均增長 25% 左右，一些 “ 老字號 ” 的增幅更是高達 50% 至 70% 。


..............................