戴德梁行某酒店公寓項目策劃管理(doc 58頁)

戴德梁行某酒店公寓項目策劃管理目錄：
一）酒店功能存在的必要性分析
1.市場需要高檔酒店
2.酒店是商務型綜合建築體中的重要功能
3.符合貴司的長期發展戰略
二）酒店功能的具體類型分析
1.純酒店
2.產權式酒店
3.公寓式酒店
4.適合本項目的酒店類型
（二）公寓類型定位
1.純公寓
2.商住公寓
3.酒店式公寓
4.投資型服務公寓
（三）水晶島公寓細化定位

戴德梁行某酒店公寓項目策劃管理內容提要：
根據北京、上海等發達城市的經驗，酒店式公寓大多是采取大產權統一經營的方式，其分銷渠道是傳統的房地產銷售渠道，與房地產中介公司進行合作。客戶以長住客戶為主，主要是國內外高級商務人士和高級白領。這種產品是長期經營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現。這樣對本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。
以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產品，為保證品質，應統一管理和經營，以獲得穩定的收益。此種模式其實與前麵討論過的實現酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產品，本項目的公寓部分完全做成此種產品市場風險比較大。
如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產品會產生競爭。必須采取統一經營的方式，否則小業主為獲得客戶，會競相壓價，品質難有保證。在客戶方麵也會與酒店客人有衝突。而且包租的風險較大。由於采取酒店式經營管理，物業管理費會比較高，對於自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用後期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。

投資型服務公寓與上麵提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務公寓可以在保證項目檔次的基礎上，采取菜單式裝修方案，由開發商統一負責裝修，使項目的品質有保障。同時服務內容也是可選擇的，使物業管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業等多種客戶，分散了市場風險。而且投資型服務公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務客人為主也並不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質的。根據我們對於綜合建築體的研究，服務式公寓也是基本功能之一，對於綜合建築體內的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。
因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務公寓是最為適合的公寓類型。

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