福邸西湖營銷簡案(doc 36頁)

福邸西湖營銷簡案內容提要：
從本市的“湖心街”、“陽光巴黎”等已是現房項目的店麵在銷售中所采取的“返租經營”模式，並給予一定數額的投資回報率，仍難以取得理想的銷售表現，就足以印證泉州店麵銷售的嚴峻情形。
市場的各種跡象表明，沿街店麵的價格已被人為的抬高，在一些‘炒’店麵投資者的作用下，物業應有的價值與價格部分已嚴重脫離，形成一定的泡沫經濟，且泡沫經濟所產生的危機，已開始初露端倪，並將在近三兩年內得到具體表現。
而以我們在建的社區型的商業物業（店麵），要在市場整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類項目對本案的客戶分（截）流的衝擊，而取得理想的銷售目標，則必須要在做好產品的基礎上，從市場定位及招商乃至經營管理上著手，強力突出項目定位及營銷主題，塑造成功典範，以樹立起投資信心，特別是對本案最為重要和關鍵的價格的定位。
三、本案商業麵的SWOT（優劣勢、機會點、隱憂）分析
1、項目優勢 S
1）本案位於西郊商圈的中心，人口密集，市場集中，與西郊新村及西郊市場毗鄰，有大量人流及消費需求支撐；
2）本案所處的西郊片區具較強的消費潛力，商業發展空間及可塑性強；
3）本案是西郊區域目前唯一的新建商業物業，對滿足、提升區域商業形態及商業價值有一定的促進作用；
2、項目劣勢 W
1）因處於老城區邊沿地帶，偏離市區，商業形態低檔，商業發展受阻，商店升值潛力不明顯，對泉州周邊縣市的投資客戶產生難以逾越的抗性；
2）道路狹窄，交通不暢，目前隻有2條通往北峰工業區和南安九日山的公交線路，商業輻射麵窄，項目定位可選擇餘地小；
3）區域商業消費水平較低，商業氛圍冷清，形態雜亂，商品品種單一，檔次較低，區域商業形象不佳，主要消費力外流嚴重；
4）區域內商店租金低廉，對投資型的客戶影響較大，不利於項目的銷售；
3、項目機會 O
1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設與改造，以及清源山的整治和生態園林帶的
建設，市政府對城市西部發展的力度及決心已現，對已被市場遺忘的西郊是一個提升價值與形象及自我發展的良好契機；
2）舊305省道城西路即將進行的拓寬改造，將對區域形象有著良好的促進作用，特別是區域內沿街商業
物業的形象與價值均可獲得強有力的提升，是本項目銷售有力的大勢良機。
4、項目隱憂 T
2）大泉州“東拓南進”的發展戰略以及東部新區發展的完善，區域內的居民“外逃”的比例將持續增加，區域消費力量亦受影響而消弱；
3）受大型超市和商業賣場的衝擊，及消費觀念的轉變，本案消費需求支撐下降；
4）近兩年以來商業不景氣，商業物業租金持續下跌，平均跌幅達10%，店麵售價及銷售進度亦受較大的影響。

..............................