鳳凰城開發市場策劃報告(doc 39頁)

鳳凰城開發市場策劃報告目錄：
第一部分：鳳凰城二期項目開發介紹
一、鳳凰城二期項目概況
二、鳳凰城二期開發的現實意義
三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點
四、二期開發前期工作的統籌安排
第二部分：鳳凰城二期開發的市場策劃
一、項目開發麵臨的市場環境
（一）宏觀市場環境
1、城市化與國內郊區大樓盤的發展趨勢
2、濟南新城區總體規劃與東部產業帶規劃
（二）微觀市場
1、區域自身建設條件
2、關於項目周邊區域的建設情況
3、鳳凰城周邊產業園區總體調查
（1）濟南高新區
（2）出口加工區
4、山東建築工程學院專題調查
（1）新校區規劃和建設計劃
（2）現校區教職工住房情況
（3）周邊商業設施調查
5、濟南郊區樓盤、類似競爭樓盤的調查
（1）濟南國科
（2）加洲花園
（3）文昌山莊
（三）市場需求和產品調查
1、濟南居民住房需求概況
2、國內房地產開發先進城市郊區樓盤與建築創新調查
（1）滬蘇杭郊區
（2） 珠江三角洲
（3） 京津地區
二、鳳凰城二期項目的市場定位
（一）目標消費市場定位
（二）建築產品定位
（三）本區項目在鳳凰城綜合開發項目中的角色與作用
三、鳳凰城二期項目的規劃建議
（一）景觀建築規劃在本區應考慮的因素
（二）本區規劃可能的功能區設想
（三）本區規劃指標建議
四、鳳凰城二期項目的建築策劃構想
（一）建築類型及其組合比例
（二）景觀與建築風格
（三）建築戶型與麵積設計
五、鳳凰城二期項目的規劃設計與建築設計要求（構想）
（一）鳳凰城二期項目的規劃設計要求
（二）鳳凰城二期項目的規劃設計要求
六、鳳凰城二期的市場推廣策略（框架）

鳳凰城開發市場策劃報告內容提要：
1、更好的完善鳳凰城南部區的社區生活功能，完成南部區（文教西區、二期、起步洋房區、文教東區）各片區開發的銜接，從而顯現鳳凰城整體開發的形象雛形；
2、可以形成南部區與中部開發的過渡（二期近鄰中心區），符合鳳凰城目前從南至北滾動開發的需要。
3、完成文教區的商業配套，形成公司商品住宅的持續開發，使鳳凰城南部區形成一個滿足一定經濟效益規模的、生活配套較完善成熟的居住社區。
（一）二期開發的市場調研工作
1、濟南東部區域房地產市場總框調查（山大路以東、東西交通動脈沿線的街區）
調查內容：
1．1 濟南東部居民住房需求調查
1．2 濟南東部房地產開發現狀（供應）
2、特定目標對象的調研（高新區專題、周邊園區專題、建工學院與山東航空等代表單位等）
本調研需解決的問題：
1．1 各特定園區的產業規劃狀況及現在建設情況
1．2各園區的企業入駐大體情況和發展預期
1．3 現入駐低中高級各類員工的居住狀況與收入、個人發展預期等
1．4 現入駐低中高級各類員工的居住需求調查
1．5 入駐低中高級各類員工對東部工作和生活的預期（建議采集有效樣本300份）
3、先進城市郊區樓盤、建築創新等專題
本調研需解決的問題：
2．1 先進城市郊區樓盤的操作手法（經營模式）
2．2 先進城市工業園區中住宅區開發可借鑒的經驗或教訓
2．3 郊區住宅的規劃、建築設計與創新（產品）
2．4 郊區住宅目標客戶的選擇與實際驗證
2．5 郊區住宅交通問題的解決辦法
（二）項目策劃：根據公司經營開發總體計劃和市場調研分析，確定目標客戶市場，並針對該細分市場進行二期項目的定位，策劃建築類型，提供規劃建議。
（三）項目立項報批：確定項目規劃，進行土地征辦
（四）項目規劃設計：提交規劃設計任務書，開展規劃設計
（五）確定二期規劃設計方案，進行二期建設準備
城市化是通向現代化的必經之路。經過20多年的改革開放，製約我國城市化的政策、製度障礙正在逐步消除，經濟發展和城市建設也取得了巨大成就。2000年人均國民生產總值已超過800美元，城市化水平提高到36.09%。經濟發展水平和城市化水平的指標都表明，我國城市化已駛入快車道，進入加速發展階段。
我省城鎮發展的布局結構和發展遠景城市化已成為我省經濟社會發展的四大戰略之一。城鎮布局應當體現中心集聚、點軸拓展的原則，逐步形成以中心城市和沿海港口為依托、以交通幹線為主軸的集約開發態勢；形成“兩大中心、四個層次、五條軸線”的總體格局，即濟南、青島兩大中心城市，省域中心城市、區域性中心城市、中小城市、小城鎮四個層次，濟青聊、日菏、京滬、京九、沿海五條軸線，實現以點帶線、以線促麵，推動全省城鎮體係網絡發展。在強化濟南、青島兩特大城市龍頭帶動作用的同時，到２０１０年，淄博、煙台、濰坊、濟寧等城市要爭取跨入特大城市行列；有３０個左右的縣市城市人口達到２０萬到５０萬；有１００個左右的中心鎮所在地人口達到５萬人。隨著城市化發展和人口、產業的進一步積聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等級規模有序的網絡化城鎮體係。

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