鬆江新城土地價格測算方案(doc 30頁)

鬆江新城土地價格測算方案目錄：
1.我國的土地製度
2.城市土地價格形成過程及形成機製
3.房地產估價原理介紹
4.我單位的土地開發成本分析
5.地塊價格估價方法
6.課題：成本法進行地價測算
7.委托專業的評估機構進行地塊估價

鬆江新城土地價格測算方案內容提要：
（1）協議地價形成機製。總體上講，協議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。協議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決於供需雙方的動機。作為受讓方的房地產開發公司和一般生產經營企業的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較複雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協議地價主要由地方政府的動機所決定。當招商引資、發展地方經濟成為地方政府主要的供地動機時，協議地價一般較低，往往相當於征地拆遷費用和土地開發成本之和，有時甚至低於成本當增加地方財政收入、改善城市基礎設施成為地方政府主要的動機時，協議地價一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。
　　（2）招標地價形成機製。招標出讓土地；是政府公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標後確定中標者。與協議出讓相比；招標出讓引進了競爭機製，使招標人有擇優選擇的機會，使投標人各展所能。但出價最高者不一定能中標，中標者往往是出價中等、其他條件優越的投標人。可以看出招標地價是一種競爭性地價；但它不完全由土地預期收益所決定，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。
　　（3）拍賣地價形成機製。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規定的方式應價，按“價高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓方式，但有很大差異。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般隻有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據對手提出的報價，提出更高的報價。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價完全是市場競爭機製的產物，完全由土地最佳預期收益所決定。從結果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。
　　需補充說明的是，招標地價和拍賣地價的形成雖具有競爭性，但這種競爭是一種壟斷競爭，這是因為：出讓地塊的用途、容積率、建築密度等都是由政府決定的；競投者與政府之間不存在競爭，競爭僅發生在競投者之間。這種壟斷競爭方式既有積極的一麵，又有消極的一麵。它有利於城市規劃的實施；可以避免自由競爭條件下土地資源配置的不合理，但要是城市規劃本身不合理；這種競爭又具有“先天性”不足，會給城市經濟發展和居民生活造成極大的危害。

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