上海住宅小區開發投資谘詢營銷策劃(doc 23頁)

上海住宅小區開發投資谘詢營銷策劃內容提要：
某房地產開發商已獲得位於上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地麵積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，在目前隻有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委托谘詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。
根據上述建築麵積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛和二房二廳一衛每套房屋銷售均價為：52.5萬元—61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元—18.5萬元左右，餘款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛）房型為例，首付18.5萬元，餘款43.3萬元分20年償還，目前商業貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經計算為2867元，對於中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由於公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。
社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建築形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層+高層建築模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建築形態，本次開發方案原則上選用12層小高層板式結構。
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