四川成都龍泉項目策劃營銷方案(doc 38頁)

四川成都龍泉項目策劃營銷方案內容提要：
成都本來就是一個農耕文化積澱深厚的城市，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉村漸次遷徙進城的，他們的血脈裏保留著農人的因子，對鄉村田園有一種天生的親近感，親和力。
成都市城西為城市的上風上水區域，作為區域性的中心城市，解放後成都工業得到大力發展，重工業汙染性企業主要分布於城市的下風下水位置即城東；改革開發以後，國有工業企業的經營情況普遍不好，導致成都東部成為下崗工人的聚居區即窮人區；城西則成為貴人區，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。
房地產開發也同市場需求相適應，使得成都分為四個個性化的房地產開發區域，“城南富人區，城西貴人區，城北凶人區，城東窮人區”。80年代，房產熱在沿海城市掀起，房地產的颶風刮向成都。這時期在成都開發的精典社區“棕南”、“棕北”，是這一曆史的真實見證。隨後全國房產降溫，但成都房地產業發展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區，高檔化”，逐步轉向“平民化”，“實用化”。
對比三個城市的房地產發展基礎狀況，可以發現成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當於深圳94-95年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區人口密度甚至高於深圳全市六區的平均值。更為值得關注的是，成都人的文化素質較高，且提高速度快（第五次人口普查數值較之第四次人口普查數值為2.2倍）。這對參考深圳等人口素質較高城市的住宅開發很具意義。
對比成都和深圳商品房施工麵積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發現兩者基本呈逐年遞增的走勢。由於深圳房地產發展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比成都2000年遞增10%)，說明成都近年商品住宅還處於快速增長的發展階段。
分類 表現 案例 訴求傳統型 由外（建築形式）到內（生活方式）強調蜀式風格 芙蓉古城等 傳統精神的歸屬非傳統型 由外到內以現代簡約風格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、聖安卓花園等 物質表現、實用、現代精神的歸屬混合型 非傳統的建造，傳統的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統精神的歸屬、實用個性型 不刻意強調風格的歸屬，以獨特優勢或賣點為開發主題 府河音樂花園、愛舍爾花園 實用、個性精神的歸屬目前市場上存在最多的應該說是非傳統型，這與成都市商品住宅開發的階段及麵對的主力消費群特征有關（參照深圳的住宅開發），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉化，講究實用及在文化基礎上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。

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