MM商廈承接大廈商業策劃方案(doc 43頁)

MM商廈承接大廈商業策劃方案目錄：
PART1 商業環境調查與研究.....0
一、周邊商業狀況調查.....0
1、當前商業現狀調查.....0
2、近期商業規劃調查.....0
二、商圈範圍及主力客戶群.....0
1、商圈範圍.....0
2、主力客戶群.....0
3、商業環境的SWOT分析.....0
4、商圈內既有商業消費構成及評價.....0
PART2 商業市場與功能定位.....0
一、商用房產的市場供需狀況.....0
1、北京市商用房產經營狀況.....0
2、近期商用房產的需求特點.....0
3、本案所在地的商用房產的市場效果.....0
二、XX大廈總體商業風格定位.....0
1、市場形象.....0
2、本案主力店鋪的選取原則.....0
3、營運效果.....0
4、本案關聯業態、業種的影響.....0
PART3 商業配比及組合方案.....0
一、XX大廈收益能力測算.....0
1、銷售價格測算.....0
2、租金水平測算.....0
3、XX大廈營運成本測算假設.....0
二、XX大廈商業組合模式.....0
1、業態及業種選擇.....0
2、店鋪組合及推薦品牌.....0
3、店鋪麵積及區位分布.....0
PART4 商業功能設計方案與比較.....0
一、主力店鋪的功能及區位設計.....0
1、自營主力店鋪——超市的區位設計.....0
2、超市麵積控製因素.....0
3、超市總體風格定位.....0
二、組合業態的功能及區位設計.....0
1、各業態的選擇及樓層分布.....0
2、組合業態店鋪間的互動效果.....0
3、推薦店鋪的功能要求.....0
三、組合方案比選.....0
四、營運模式及風險控製.....0
1、整體營運模式.....0
2、風險及防範.....0
3、管理架構.....0
PART5 商業收益研究及測算.....0
一、承接租金水平測算.....0
二、各方案的投資收益分析.....0
三、各方案測算數據彙總.....0
四、考慮廣告宣傳費後的效果.....0
五、建議方案及收益預期.....0
結論.....0
附件.....0

MM商廈承接大廈商業策劃方案內容提要：
某大廈近鄰海澱區、西城區交界處。區域內的規劃及道路發展相對滯後，局部經濟景氣度不足。區域內道路拆建、擴充為交通要道的可能性不大。A路段主輔路改造及擴建後，本案近鄰的交通要道通過量大增，對本案品牌店的宣傳有一定的幫助，但在主力通路與次級道路的交叉口且有雙向護欄阻隔，一定程度上會減少商業機會。
某大廈處於B路段中路與新街口外大街交叉路口的東北街角，主力通道為B路段中路由東向西方向，新街口外大街由南向北方向。由於本案中商業用房部分位於四座寫字樓中間，隻能以東西方向為出入口。這樣商業用房部分的主力通道隻有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由東向西方向需由東進入大廈南門再進入商業房產東門，為次通道。
①、由X小區地理位置帶來的通過顧客群。A路段是北京城市交通的第一要道，而X小區又是北A路段上的主要換乘站。十字路口雙向對開公交汽車線路近20條，每小時通過乘客近萬人。按每輛車上下乘客10人次計算，每小時乘降人數近2000人。下午4點至7點的晚高峰時段，每小時的乘降乘客在5000人以上。（未單獨計算乘坐出租車、班車、私家車到達、離開、通過人數）按近鄰交通線路比例折算，乘坐公交車在XX大廈主通道、次主通道經過的客人在晚高峰時段，平均每小時接近1000人。
②、XX大廈寫字樓部分入住的業主及其商務、私人交往的客人。此部分沉澱的相對穩定消費群體，保守估計也可達800人以上。
發掘潛在客戶的消費能力，提供一個空間、一種方式，讓流動客人把交通擁堵時間用來享受休閑消費。留住過客亦是本案策劃的關鍵。
①、現階段XX大廈周邊地區商業檔次較低、分布較散而且業態、業種不均衡，整個地區的商業還處於不成熟的狀態。固定的高檔次的理性消費人群至今還沒有培養起來，而XX大廈整體定位高檔，商業更是要打造精品、風格及特色。要形成高檔寫字樓配品位商業區的整體概念，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養。
②、與XX大廈同處街角的四鄰建築檔次普遍較低，近期內又不可能進行拆遷改造，使得XX大廈的小環境短期內檔次難以提升。雖有鶴立雞群的廣告優勢，但沒有小環境烘托，商業特色的進程會有一定影響，不利於XX大廈商業環境的建設。
③、XX大廈是以區域內行業先行者來進行市場開發和建設的，這對XX大廈、特別是內部的商業企業來說，將會遇到習慣勢力及舊有商業模式的阻礙。在高檔商業與低檔商業並存期間，高檔商業所受的傷害要遠遠大於低檔商業。這一點必須有足夠的風險防範準備。
④、距離XX大廈不足2公裏的東西兩區域已經形成了整體商業配套設施較為齊全，業種業態分布比較均衡，已經成為成熟商業中心。對比而言，XX大廈的商業麵積不大，很難在規模上與以上這兩處商業中心相抗衡。

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