合肥前期定位及營銷策劃方案(ppt 151頁)

合肥前期定位及營銷策劃方案內容提要：
客源構成年輕化，小公寓成為一次置業者首選。合肥市購房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，並呈快速增長的趨勢。這些一次置業的消費者積蓄有限，但發展潛力巨大，是未來城市的中堅力量，選擇小戶型一般都帶有自住、投資的雙重目的。
合肥市目前各小戶型公寓樓盤的戶型配比中，35—55㎡之間的麵積目前在公寓麵積段中已經占據較大的比例，從以上三點可以看出，目前合肥市投資寫字樓的群體可以接受的單價在4000~5900元㎡，仍把選擇老城區中商業寫字樓作為投資對象，並希望“住宅禁商”能促進寫字樓市場的租賃成活率。
從受訪者的被調查意向上來看，區域消費者與全市相比具有一定的特性，相對來說，區域消費者層次普遍較高，消費能力較強，二次置業占比較大，需求戶型和麵積以大麵積舒適型居住戶型為主，單價和總價承受能力也較市平均水平高。但是，近年來隨著金地·國際城小麵積公寓全市熱銷以及新都會國貿公寓大體量小戶型公寓的推出，區域消費特征也會發生變化，將吸引來一批年青一族、中小企業等；這會成為未來區域消費和消費者的主導特征之一；另外，隨著該板塊商業氛圍的日益成熟和完善，投資型客戶也將成為該區域客源的重要組成部分。
根據目前房地產市場的現狀和整個區域規劃發展的趨勢，可以推斷出2008年區域上市的商品房大致形態如下：
（1）08年該地區域產品的差異化和營銷推廣策略的有效性直接決定著項目的成敗。目前項目直接競爭性樓盤不多，除了恒生陽光城四期（商務寫字樓）、另外富廣大廈為純寫字樓。
（2）08年上市的產品在物業形態上，小高層、高層住宅會成為市場供應量的主流（馬鞍山路板塊、望江路板塊），多層逐步淡化出市場，投資型公寓類住宅和別墅（玫瑰紳城）的供應量將會大量增加。
（3）在戶型麵積與結構上，預計08年市場供應量中，三房戶型仍會占據主體的地位，但中小戶型（公寓為主）的供應比例將得到提升，二房、小三房將逐步成為市場供應的次主力戶型。
（4）戶型的市場主流供應直接牽涉到總價問題與消費者的支付力問題，麵積的縮小意味著總價的控製，07年上市項目總價基本在45萬元以下，局部樓盤會超越50萬大關（綠地）。對於總價的控製是未來保證銷售的主要前提條件之一。
（5）08年投放本區域市場的量中，基本以中高檔樓盤為主，也有若幹大盤的存在，品質在合肥市場應處於前列水平。

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