常州青龍生活區項目營銷規劃方案(doc 78頁)

常州青龍生活區項目營銷規劃方案目錄：
第一部分 宏觀篇
一、常州概況
二、經濟發展狀況
三、城市總體規劃
四、市政工程建設及拆遷改造
五、相關政策
第二部分 市場篇
一、市場供給分析
二、房產總體市場分析
三、公寓市場分析
四、別墅市場分析
五、潛在競爭及走勢
第三部分 項目開發定位及投資分析報告
一、項目立地分析
二、項目開發定位思路
三、方案A —— 純多層社區開發方案評價
四、方案B —— 純別墅社區開發方案評價
五、方案C —— 多層＋別墅組合社區開發方案評價
六、項目一期開發定位
第四部分 一期開發具體定位建議
一、社區總體定位
二、產品建議
三、價格建議
四、客源定位
五、附加值建議
六、營銷時機建議
第五部分 結束語

常州青龍生活區項目營銷規劃方案內容提要：
常州的工業、私營經濟：
常州是著名的工業城市，全市現有各類工業企業1.2萬多家，工業總產量、技術水平在全國處於前5名，有20多個名牌產品在全國處於領先地位。
常州六大支柱產業：動力機械、工程機械、汽車摩托車配件、輸變電設備、電子信息及現代視聽設備和新型紡織服裝業。
常州又是著名的“蘇南模式”發源地之一。經過產權改造，80年代領先全國的集體企業改製成責權更明確的私營企業。
個體經濟快速發展，與鄉鎮企業、外資企業成為常州經濟增長的三個支撐點。
目前，全市有私營企業1.4萬戶，從業人員18萬人。其中新區共有股份合作製企業388家，有限責任公司450家，私營企業2441家，個體工商戶2757戶。
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綜觀而言，奧林匹克花園運作具有如下特征：
地段選擇上：相對較為偏遠，以獲取低廉土地，但經過中體品牌的嫁接，帶動區域市場升值（上海奧園位於鬆江九亭鎮）。
規模上：一般都是大規模量體，直接給市場形成衝擊（常州奧園占地1200畝，上海奧園占地945畝）。
社區定位上：中檔社區，但因其規劃、環境和公建配套提升社區檔次而引領當地普通公寓市場。
客源選擇上：定位於一般工薪階層，此階層位於金字塔基，厚實充足。但因其量大，往往截流區域甚至城市大部分客源。
項目運作上：以大規模公建配套，現房發售形式為主要操盤特征。利用消費者眼見為實的心理，迅速占領市場。
產品設計上：以精簡、實用而著稱。布局合理，戶型先進。上海奧園的戶型設計獨樹一幟，成為滬上多家開發商模仿的範本。
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潛在市場競爭分析：
未來市場競爭主要來自全市的高端物業項目。
就目前市場調研掌握的資料，大致有5個項目（參見《市場待開發地塊分布圖》）。別墅類有新區黃山路的2#地塊和五星鄉的600畝別墅地塊；高檔公寓類有鶴苑新都、關河東路的5#地塊和紅梅路的7#地塊。
新區黃山路項目因其周邊聚集眾多近年開發的高檔物業（別墅）個案，加之區域環境，配套較好，具有較好的競爭力。但本案以規模和近市區概念亦可處於相對優勢地位。
五星鄉地塊，以占地600畝別墅區較具規模。但地處勤業西路，周邊環境配套較差，綜合分析比之本案競爭能力較弱。

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