某別墅地產項目營銷策劃(doc 34)

目錄
市場篇
一、別墅大市場研判…………………………………………………04
二、板塊市場研究……………………………………………………12
三、市場篇大結論……………………………………………………24
策略篇
一、SWOT分析………………………………………………………25
二、定位係統…………………………………………………………27
三、營銷策略…………………………………………………………31
銷售篇
一、價格策略…………………………………………………………35
二、推案策略…………………………………………………………37
三、客源銷控…………………………………………………………39
四、開盤條件…………………………………………………………40
五、現場售樓處及樣板段……………………………………………40
六、現場售樓處………………………………………………………40
廣告企劃篇
一、案名………………………………………………………………43
二、廣告總精神………………………………………………………43
三、廣告總口號………………………………………………………43
四、廣告推廣主題……………………………………………………44
五、媒體計劃…………………………………………………………44
六、階段性營銷推廣…………………………………………………45
附件
銷售管理程序及流程………………………………………………………51
廣告投放流程………………………………………………………………63

——前言——
? 上海的別墅市場在近兩到三年呈現供大於求的現狀，而由於目前全國和上海對於別墅用地的停止供應和上海經濟的快速增長使得個人收入較大增長，別墅購買群擴大，在未來5到10年成為穩定的購房熱點；
? 隨著上海經濟的飛速發展，別墅的客戶群也正在不斷發展壯大，本地客戶和外地來滬發展的實力階層、海外歸國創業人群將逐步形成新的別墅購買人群—新上海富裕階層，該階層將成為上海中高檔別墅的最大購買群，但千萬以上的頂級別墅仍然以外籍人士和外地高端企業主為主要客源；
? 從別墅的分布來看，隨著一城九鎮的開發和上海中心土地資源的日漸稀少和私家車的大量普及，上海別墅的外延將由目前的西郊和浦東移向自然原生態景觀更為理想而距離市區半徑更大的鬆江、嘉定、上海遠郊、昆山、蘇州等地，並形成規模化、集中化的別墅大盤；
? 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區——大佘山富人區；
? 滬青平公路沿線別墅經過將近10年的發展，已經成熟。別墅檔次已由原有的中低檔，發展為中高檔別墅的聚集區；
? 西區的泗涇、鬆江、新橋、青浦是四個同質競爭的別墅板塊，其供應的別墅多為200-300萬總價的樓盤。對於現今“兩頭俏，中間冷”的別墅市場而言，200-300萬的市場處於最為尷尬的境地。而各板塊各有特點。
關鍵詞：“供大於求”、“新上海富裕階層”、“集中開發” 、“佘山富人區”、“鬆江新城板塊”、“泗涇板塊”、“新橋板塊”和“滬青平板塊”。

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