關於選址及商圈的調查(doc 7頁)

關於選址及商圈的調查內容提要：
商圈行業環境：
①區域人口密度，其中包括商圈人口、住家戶數、辦公戶數的推算調查。
②人流量，測量包括兩個周期，周一到周四為1個周期，周五到周日為一個周期。每天又分不同的時間段，早上上班為一個時間段，晚上下班為一個時間段
③區域人口消費習慣，對於消費習慣的描述主要包括以下幾個方麵：對便利性、服務品
質的要求概況；習慣消費(培訓機構、快餐飲食、銀行服務)情況；年齡分配和教育程度分配情況。
④附近教育機構狀況，包括小學、幼兒園和兒童周末培訓機構，需要了解它們各自的數量，各自人數，班級分配，收費情況，課程開設類別、所作地址分布等。
⑤高檔小區數和人數：商圈內的高檔小區數量，交通，入住人數，家庭分布情況，以及各幼兒園，小學及培訓機構的周邊布點狀況。
⑥高檔休閑店鋪數，高檔休閑店鋪包括分布針對企業管理、兒童和家庭的。企業管理的包括百貨商店、品牌專賣店、美容院、健身中心、書店等等。針對兒童的包括玩具店，童裝店。針對家庭的包括親子中心，餐館等等。鋪數。
館址租賃條件
①設置齊全性
童學館所在建築物內含有哪些設置？通常設施越齊備，便越可省，便越可省下開館裝修成本，當然如果建築物內部恰好特殊設計，則需要與房東進行協商，在童學館內部設計上做適當調整，進行拆除工作，但這樣將會增加經營成本。當童學館設計師為了提高審美度，可與房東進行協商，並適當爭取拆除補助費，一次來降低裝修成本費。
②周邊租戶狀況
指對童學館初選址周邊租戶的類別和特點的了解，及不適宜與之相鄰的確定。如果這些鄰居屬於同行，則新開童學館必定會對同行造成很大的威脅，同時他們會采取一些競爭策略來威脅新開的童學館。如果想出得好，可以構成“同行同市”的效應，共同發展。
③租金、押金和租期
童學館所處商圈的地價高低關係到租金成本。租金調查是必不可少的環節，需要了解的是房租的行情以及附近房租行情等，從價格上來看，一般都是在1元/平米/天，同時還必須確認付款方式。
建築物的年份及現況是評估的首要條件。一般來說，不可因價格便宜考慮十年以上的老屋，這將是一個致命的錯誤選擇。再者，不可因為試探性的發展而簽署3年以內的房屋租賃合同，童學館是一項穩線投資長期回報的教育項目，若教育者以一兩年的短期眼光來進行操作，隻會將自己辛苦經營的2年的童學館最後因房屋合同租賃到期無法續簽而改地址，那將得不償失。我們推薦合作夥伴在簽署房屋租賃合同時至少5年。

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