武裝部地塊市場調研及定位分析報告(PPT 122頁)

主要內容
項目本體介紹
武宣縣宏觀投資環境分析
武宣縣商業格局掃描
武宣縣房地產市場研究
項目優劣與可行性建議

本體條件分析
本地塊位於城中路、城北路與鞍山路交彙處，屬於城市公認地王價值，總占地麵積57畝。
本地塊具有良好的交通資源，通達性好，地段北側有武宣縣汽車站，可以通達到城市以其他區域。
靠廣場公園處被限高,紅線內部分土地被道路切割,實用性差
地塊屬於城市核心位置,外部配套資源相對豐富,但檔次很低
地塊周邊區域已出現相對高檔的樓盤，可進一步印證區域價值，但未來將對本地塊產生直接競爭
馬鞍山公園廣場的建設，本項目將是被確定是城市核心中的核心
A區商業價值明顯，具備成熟的房地產商業開發條件
B區居住價值明顯，具備成熟的高品質住宅開發條件
C區商住，未來增值明顯，目前條件相對不夠成熟
盤點
項目本體結論：項目是一個具備極度稀缺資源、商業特征明顯的高檔樓盤
武宣縣宏觀投資環境分析
近年來武宣縣GDP、人均GDP增長迅猛，增速處於全國領先地位
城市居民人均可支配收入和消費性支出持續增長
消費性支出占可支配收入約為25%，消費意願較弱，但在近兩年略有增長。
城市消費實質：中低端消費人群為主，高端消費流失
武宣縣宏觀投資環境研究結論
青島房地產與商業宏觀市場
城市地產處於開發初級階段，市場魚龍混雜
不具備板塊之分，但基本可定性為三大熱點區域
土地存量最大，後續可開發資源豐富
房地產市場供需平衡，產業相對良性，價格連年上漲，但房地產開發量保持平衡。
城市人口購買占主流，與農村人口的購買選擇性區別較大
麵積區間相對單一，120平米左右的房型成為市場的主流
青島房地產與商業宏觀市場
本項目在規模、區位、資源條件、政府支持等方麵全麵超越區域內其他項目，具備領袖資格
以華奇國際酒店為界，劃分3段商業街區
鞍山路以傳統的夫妻店為主導商業，配備生活超市和商業街區，形成相對成熟的購物體係，但產品單一，無主流品牌。
西環路定位為建材物流區，商業相對集中，無品牌建材入住，主要經營相對低檔的雜牌
城北路主要經營服裝和美容美發，業態業種相對低端，對區域經濟貢獻度低
天地樓-商住一統營銷，無市場規劃和整體運營，導致整體形象過低
購買主體為城市公務員其次是私人業主、教師、醫生等群體，購買主要為了純粹投資
大多數投資商鋪的客戶，主要選擇購買臨街鋪位。
一心、四圈的城市規劃，城市商業將進擴容，城市傳統商業也麵臨洗牌的威脅
武宣商業還處於初級發展階段，麵臨提升轉變之機
武宣目前人均商業麵積不足0.5㎡，與國內通行的商業人均麵積1㎡，有較大差距
從商業發展規律來看，武宣目前應是由普通的商業街向商業集中體的過度時期
商業市場結論：商業市場相對混亂，市場極度不成熟，但潛能客觀
定位背景
常見的失敗商業街區規劃：寬大、筆直、大一統
世博廣場規劃失敗：主力店與商業街區的布局規劃的失敗
新世界花園：交通規劃的失敗
韓國首爾市明洞大街：功能齊全和交通方便使其曆經百年經久不衰
明洞大街街區規劃特點：以短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間
大拇指廣場現在是上海非常著名的成功街區之一，成為現代街區典範。
1樓街區的規劃
我們研究了多個國內外的著名商業街區，從中總結出成功的街區規劃基本規律
街區多樣性：室外、半室內、自然采光室內、人工采光室內、天幕室內…
中軸線的處理方式1
中軸線的處理方式2
啟動期位置選擇先住宅VS先商業
啟動期位置選擇——由南向北推進開發
開發節奏——4批住宅，1批商業
項目成本估算
利潤

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