園區域整合營銷定位與各地塊初步定位(PPT 98頁)

主要內容
項目研究工作的階段劃分
報告框架
問題界定
項目目標及限製條件
軟件園一期及二期區域解析----大連市唯一的軟件園區，同時是城市西拓的重點地帶
軟件園一期及二期現狀
項目基本情況---軟件園一期三塊地約40萬平米的項目，二期現有90萬平米開發量
大連房地產市場發展趨勢----市場平穩增長，房價穩中有升,增速有所放緩
大連城市發展－－軟件園二期位於城市西拓的必經地帶，同時也是四個基地之一
大連房地產市場板塊----本區域處於城市房地產價值的第二梯隊
大連房地產市場高端項目現狀----占據城市最好的地段，客戶分布在全市範圍
城市背景對項目的啟示
項目界定----一組位於一期相對成熟，二期剛起步的軟件園內的房地產項目
不期望結果（R1）與期望結果（R2）分析
兩大核心問題：產業園區域價值與單純項目開發
產業園發展模式
案例分析
一般產業園的發展曆程－－軟件園一期處於成熟期，但各種配套還處於起步期和發展期的水平
產業園發展成熟後區域價值的最終表現形式——土地價值的提升
不同產業區域的發展模式分析——軟件園最核心的價值表現是軟件產業
成熟產業園區域價值KPI體係－－軟件園一期區域價值與標準有相應差距，需要進行區域整合
產業園區域價值演變---區域價值演變的關鍵舉措是區域性商業的完善
成功產業園的開發模式－－軟件園一期將從區域整合提升區域價值，二期以高起點啟動實現價值
軟件園發展模式研究的啟示－－軟件園一、二期的發展方向
一期現狀反思
軟件園一期區域整合的思考
從成功案例看區域全麵整合的意義——大量土地開發和產業擴張升級的需要
本項目區域整合的意義－－區域全麵整合動力不足，但優質物業的存在使有效整合成為必要
通過區域價值的全麵提升帶動項目價格提升不適合軟件園一期的現狀，但部分有效整合是必要的
區域商務配套和區域環境的有效整合是促使一期寫字樓保值增值的主要發力點
項目價格實現的突破點
項目價格實現模式分析
項目價格實現的關鍵舉措----借用區域整合是手段之一
本區域的價值分析——存在價值認知度低，價值內涵不清晰的問題
軟件園一期區域價值現狀－－商業配套弱、區域形象不清晰，但環境已發揮作用
軟件園一期區域整合的發力點——商業、形象、環境、價格標杆
區域價值提升與項目價格實現的關係
商業性配套完善、環境塑造、形象樹立、價格標杆建立將是軟件園一期區域價值與項目價格突破的核心
軟件園一期發展戰略
華僑城區域價值發展曆程－－房地產價值的提升得益於區域價值的整合
華僑城區域發展及整合的啟示----玫瑰廣場和星級酒店的升級成為一期和二期的連接帶
華僑城區域發展及整合的啟示－－配套先行，地產受益，區域持續升值
軟件園一期所處階段－－現仍處於“產業+住宅”，缺乏提升區域價值的軟性配套
由前麵分析，軟件園一期區域整合麵臨一個複雜的體係？
企業在軟件園一期的資源能力盤點----億達集團對整個園區的控製力最全麵
區域有效整合（商業環境和區域環境）的評價體係
商業環境整合的實施性分析-----以銷售相對容易和投入不高的效益型商業為主
商業環境整合的實施性分析（續）-----以銷售相對容易和投入不高的效益型商務配套為主
區域環境整合的實施性分析-----以市場感知最強而投入較小的綠化和標誌係統為主
價格標杆的實施性分析-----由現有房地產項目的開發來完成
軟件園一期區域有效整合的結論----各公司完成職權內的整合任務，樹立區域形象
項目價格實現後軟件園一期的區域價值體係
區域整合的實施策略－－打造大連城市第三軸
軟件園一期區域價值對國際新城四期的要求－－主要價格標杆的作用
軟件園一期區域價值對國際新城五期的要求－－承擔公寓、形象、配套及價格標杆的作用
軟件園一期區域價值對學苑廣場的要求－－主要是形象標杆的作用
軟件園一期各項目開發和區域整合後區域的理想狀態
報告結束，謝謝！
附件：產業園案例分析
西安高新區----基本情況
西安高新區----發展曆程
西安高新區區域價值的核心支撐點　
西安高新區區域價值的核心支撐點
蘇州工業園區---基本情況
蘇州工業園區---發展曆程
蘇州工業園區域價值的核心支撐點
美國silicon valley---基本情況
美國silicon valley ---發展曆程
美國silicon valley區域價值的核心支撐點
上海張江高科園---基本情況
上海張江高科園---發展曆程
上海張江高科園區域價值的核心支撐點
台灣新竹科學工業園區---基本情況
台灣新竹工業園---發展曆程
台灣新竹工業園區域價值的核心支撐點
深圳高新技術產業園---基本情況
深圳高新技術產業園---發展曆程
深圳高新技術產業園區域價值的核心支撐點
上海安亭新鎮---基本情況
上海安亭新鎮---環境配套發展規劃
上海安亭新鎮區域價值的核心支撐點
印度Bangalore Software Technology Park ---基本情況
印度Bangalore Software Technology Park ---發展曆程
印度Bangalore Software Technology Park區域價值的核心支撐點

..............................