高端住宅項目營銷策劃報告(PPT 125頁)

主要內容
大亞灣宏觀經濟發展持續向好，呈現高速、強勢發展態勢
以中海殼牌龍頭的第二產業發展迅猛，第三產業平穩
石油石化類項目成為經濟發展的強力引擎，國際管理型人口劇增
大亞灣區域經濟發展迅速，人均GDP大幅增長，房地產也快速發展
大亞灣規劃定位惠州南濱海新區，項目位於行政商務區（城市功能重點區）
本項目位於中心區北片，片區的起點高、可建設性強的規劃為項目贏得了發展先機
大亞灣區產業與周邊城區形成有機互補
未來交通網絡提供動力，為吸引外地客增多了籌碼
大亞灣規劃——參考圖片
大亞灣宏觀經濟與規劃——小結
2007年1-4月中央重大政策一覽表
後市政策預測：短期內整體影響有限，物權法和人民幣升值形成正麵影響
大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和範圍不容忽視
大亞灣土地政策：土地放量較大，未來競爭形勢嚴峻
大亞灣土地市場：放量大，工業用地主導，居住用地數量少但規模大
國家政策——小結
大亞灣區供應集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確
惠陽區快速成長，集約發展
熊貓國際一期三組團——戶型展示：引導韓式居住潮流，動靜區分離
大亞灣區擬售住宅資料表
惠陽區擬售住宅資料表
房地產市場——小結
項目回顧
整體定位——
產品定位－公寓
產品定位－住宅與商業
產品功能、檔次及特征定位
深圳客戶成為大亞灣主流需求，當地大型企業員工及公務員次之
訪談和市場調研的結果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主
調研表明以投資為置業目的的客戶占有市場較大比重
訪談表明住宅置業者心理接受價位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市場的實際價格
形象定位——
片區典型項目價格走勢
項目入市期片區價格預測
本項目入市期價格預測
項目屬性概況——區位、交通
項目四至及地塊特征
本項目自東向西由低向高錯落排布，較寬的樓間距保證了項目的高舒適性
本項目具備兩個核心景觀區，保證了小區豐富的景觀資源和高舒適度
本項目對外交通通達性佳，對內實行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項目的高品質
酒店式公寓和商務公寓較好的提升了項目的形象和檔次，但整體立麵效果不利於地標形象的建立
本項目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房
產品戶型分析要素
戶型價值及創新點——戶戶帶入戶花園、大露台設計，采光通風佳
戶型價值及創新點——客廳和主臥均帶大露台，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨創
戶型價值及創新點——客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型麵積較小
戶型價值及創新點——臨幹道設置小二房，優化產品資源
戶型價值及創新點——戶型緊湊實用，功能分區合理
戶型價值及創新點——複式單位寬大舒適，豐富產品線
產品戶型分析結論——
產品價值挖掘——環境
產品價值挖掘——規劃
產品價值挖掘——社區配套及服務
產品價值挖掘——未來價值潛力
項目分析
酒店式公寓定位——客戶定位
酒店式公寓——戶型定位
外立麵建議
極簡主義的功能多元化的自由組合空間
商務休閑會所（中西餐廳、多功能宴會廳、健身房）
商務休閑會所（多功能商會中心、陽光遊泳池、情調酒吧等）
公共空間（走道、牆麵、電梯間）
產品潤色——軟件：服務提升
提供酒店式公寓的服務，功能上安全與人性化並重
商務公寓定位——功能定位
酒店公寓與商務公寓立麵效果的轉換
商務公寓建議入戶大堂設置商務中心和私人會客廳增添其商務功能
酒店公寓星級酒店大堂配置，充分體現產品的高價值與高品質
酒店公寓電梯轎廂
架空層園林建議
空中園林：露台
營銷策略總綱
營銷總綱：以外帶內，定向營銷
營銷策略:以活動營銷/情感營銷為主,建立項目口碑效應
推廣策略：以深圳為主，定向宣傳
企業定點巡展宣傳、眾廈會、眾廈看樓車
推廣策略：以惠州為輔，采用小眾媒體，吸引剛性需求
推廣策略
展示策略——建立國際化高端品質體驗與享受
展示策略——樓體
展示策略——泛燈工程
展示策略——樓體外網包裝
展示策略——形象圍牆
展示策略——售樓處選址
展示策略——售樓處：布局、細節
展示策略——售樓處：體驗國王級尊貴禮遇服務
展示策略——看樓通道
活動營銷
大亞灣城際融合高峰論壇
深圳VIP大亞灣遠洋號體驗之旅
結合奧運會開幕契機，組織賽車長跑拉力賽等運動體育項目
經濟測算——價格及營銷費用
本項目開發周期計劃——一次性開發，分三期推售
一期（住宅）營銷總控圖
二期（公寓+商業）營銷總控圖

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