某房地產開發有限公司營銷策劃報告(PPT 133頁)

區域配套處於逐步完善當中，項目周邊配套暫時匱乏，是認知中的陌生區域，需加強對區域規劃利好的挖掘
各種利好因素不斷兌現，河西新城將步入快速發展期，對於河西的傳統認知將逐漸被顛覆
項目周邊自然資源豐富，內外部生態環境較好，具備生態宜居大盤的潛質
總體規劃：項目總體規劃以山水資源為核心，內部配套較為豐富，環境優雅
戶型亮點：戶型贈送麵積多，附加值高，同質化趨勢明顯，產品競爭力將逐漸削弱
啟動區產品：啟動區以高端產品別墅及洋房為主，有較好的山水資源，可將項目定性為別墅樓盤，以提升樓盤檔次
項目綜合品質較高，價值體係較為突出，需考慮將項目價值點轉換為市場競爭力的能力
項目兩大核心價值可支撐項目發展為宜居生態大盤的可能
從全市範圍來看，同類樓盤當中與本項目具有類似資源的樓盤並不稀缺，山水資源並不具備明顯的競爭力
與核心競爭對手東方大院來看，價值點缺乏唯一性及稀缺性，競爭力不強，因此項目兩大核心價值點都不具備核心競爭力
整體綜合素質較好，但項目單個價值點由於同質化缺乏核心競爭力；
高鑫提出的開發目標
世聯對目標的理解
長沙不乏富有山水資源的高端樓盤，本項目地塊的景觀在市場上不具顯著的稀缺性
項目位於近郊陌生地帶，周邊配套不足，城市感不強，客戶認知度低，尤其普宅客戶對該區位抗性較大
項目條件與市場環境所帶來的限製與客戶目標存在衝突
基於目標與現實存在的主要矛盾，界定本項目的核心問題
價格——2009年內長沙市成交價格出現波動，總體體處在上行方向中，2010年價格將持續走高
政策——政府之前為救市實施各類優惠政策，目前市場總體情況國家政策已逐步收緊，2010年政策收緊趨勢明顯
市場供應——目前市場總體供過於求，2010年仍有大量供應，供過於求的局勢加重
成交麵積——相對於價格的走高，長沙成交麵積呈現下滑的趨勢，總體呈現價升量跌的局麵
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