業界中高人詳細解析房地產投資

業界中高人超詳細解析房地產投資

不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎麼樣，純粹是一商業運作，但也的確包含了一些財務知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農業社會和計劃經濟成長下的中國老百姓最缺乏的。

　　　　既然在房地產專欄裏，那我就拋開股票，專談房地產。

先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價 100 萬，首付 3 成，貸款 70 萬，期限 20 年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去 10 年，中國的平均貸款利率是 8% （已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同誌，初期貸款利率大都是 5.04% 。相差 3 個點，這三個點意味著什麼？意味著你必須多付出 30% 的資金成本。換句話說，你實際上花了 130 萬買了一套 100 萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。

　再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什麼叫不動產嗎？不動產就是地理位置不可移動的資產！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地麵上的建築物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），
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